不動産鑑定士のブログ 〜坂の上の雲〜

日本で唯一、ほぼ毎日更新している不動産鑑定士のブログです。ためになる情報を発信していきます(たまに下ネタも。)。

鑑定理論第二章のまとめ(その3)

こんにちは、城山です。

今日で第二章は終わりです。

 

鑑定理論に関する暗記方法や勉強方法について

いろんなサイトで色んな方法が

解説されています。

どれもいい勉強方法だと思います。

 

坂の上の雲」にたどり着いたってことは、

↓これらのブログにも

きっとたどり着いていることでしょう。

 

不動産鑑定士の勉強法 http://www.fudosankanteishi.com/

【完全保存版!!】TACの全国模試で3位をとった鑑定理論の暗記の仕方や勉強法 | なぐろぐ https://bitcoin-mashimashi.com/archives/2813681.html

2位じゃダメなんです https://ameblo.jp/masakanteishi/

不動産鑑定士試験の鑑定理論の勉強法はどうするの?│~不動産鑑定士の匠~ 地価の推移を紐解く専門家への道! http://www.realestate-takumi.jp/tantou/kanteiriron.html

 

このブログですが、

この文章をまんま解答用紙に記載すると、

少なくとも絶対に合格点が取れる、

という文章をまとめている、

っていう感じですね。

(あとはエグい下ネタを少々なのはご存知の通りですよね笑) 

 

本日は商業地などを。

 

 

■商業地

商業地とは、

商業活動の用に供される建物建築物等の敷地の用に供されることが、

自然的/社会的/経済的/行政的観点からみて

合理的と判断される地域をいう。

 

商業地の同一需給圏は、高度商業地については、

一般に広域的な商業背後地を基礎に成り立つ商業収益に関して

代替性の及ぶ範囲に一致する傾向があり、

その範囲は高度商業地の性格に応じて広域的に形成される傾向あり。

 

商業地は、

通常「収益性」に応じた

価格形成がなされるため

その同一需給圏は、

主として投資対象として代替

の認められる不動産の存する範囲として判定される。

 

高度商業地は一般に商圏が広く、

同一需給圏も広域的に

判定されることが多いが、

業務種類が限定的な

業務高度商業地域等にあっては、

地域的範囲が狭められる場合あり。

 

普通商業地の同一需給圏は、

一般に狭い商業背後地を

基礎に成り立つ商業収益に関して

代替性の及ぶ範囲に一致する傾向がある。

ただし、

地縁的選好性により地域的範囲が狭められる傾向あり。

 

普通商業地は、

一般に商圏が狭く、

同一需給圏も比較的狭い範囲で判定されることが多いが、

商業背後地及び

顧客の質と量等の要因の類似性等によって、

広域的に判断される場合もある。

 

Ⅰ高度商業地:例えば、

大都市(23区、政令指定都市)の都心又は

副都心にあって

広域的商圏有し

比較的大規模な中高層

店舗・事務所等が高度に集積している

地域であり、

⑤高度商業地の性格に応じて、

さらに次のような細分化が考えられる。

 

1.一般高度商業地域

主として繁華性・収益性等が極めて高い店舗が高度に集積している地域

2.業務高度商業地域

主として行政機関、企業、金融機関等の事務所が高度に集積している地域

3.複合高度商業地域

店舗事務所複合して高度に集積している地域

 

Ⅱ準高度商業地域:ここてんしょう

こ①高度商業地域に次ぐ商業地域であって、

こ②広域的な商圏を有し

てん③店舗・事務所が連たんし、

しょう④商業地としての集積の程度が高い地域

 

Ⅲ普通商業地域:ことこてた

こ①これら以外の商業地域であって、

と②都市中心商業地域及び

こ③これに準ずる商業地域で、

て④店舗事務所等が連たんし、

た⑤多様な用途に供されている地域

 

近隣商業地域:

主として近隣の居住者に対する

日用品等の販売を行う店舗が

連たんしている地域

 

郊外路線商業地域

都市の郊外の路線道路

国道県道等)沿いにおいて、

②店舗、営業所等が連たんしている地域

 

 

■業務高度商業地域の地域分析において重視すべき地域要因

不動産の種別とは:

不動産の用途に関して区分される不動産の分類をいい、

地域の種別と土地の種別に分けられる。

 

商業地域とは、

商業活動の用に供される建物、構築物等

の用に供されることが合理的と判断される地域をいい、

その規模構成の内容機能等に応じて、

高度・準高度・普通・近隣・郊外路線商業地域に細分される。

 

業務高度商業地域とは

高度商業地域をさらに細分化した

地域概念であり、

大都市(東京23区、制定指定都市等)の都心又は副都心にあって、

広域的商圏を有し、

主として行政機関・企業・金融機関等の

事務所高度に集積している地域をいう。

 

一般に、

地域の種別ごとに

不動産の価格を決定する市場参加者が期待する効用が異なるため、

地域の種別ごとに重視すべき地域要因も異なる

 

業務高度商業地域は、

都心部において収益性の極めて高い高層事務所ビルが立ち並ぶ地域であり、

当該地域における主たる市場参加者としては、

自社物件を求める大手法人賃貸収入目的の機関投資家等が考えられる。

 

当該市場参加者は「収益性」を重視して価格判断を行うため、

鑑定評価においても同様の視点に立ち、

当該地域の収益性に特に影響を与える、

業務施設の種類規模、

集積度等の状態、

繁華性の程度及び盛衰の動向、

行政上の規制(容積率等)

の地域要因に重点を置いた分析が必要である。

 

■住宅地

住宅地とは、

居住の用に供される建物・建築物等の敷地の用に供されることが、

自然的社会的経済的行政的観点からみて

合理的と判断される地域 をいう。

 

住宅地の同一需給圏は、

一般に都心への通勤可能な地域の範囲に一致する傾向がある。

ただし、

地縁的選好性により地域的範囲が狭められる傾向があり、また

地域の名声、品位等による選好性の強さ

同一需給圏の地域的範囲特に影響を与える場合があることに留意する。

 

Ⅰ高級住宅地:例えば、青山 しがしょく け け りょうきょじゅう

し①敷地く、

が②街区及び画地整然とし、

しょく③植生眺望、

け④景観等優れ

け⑤建築施工高い建物が連たんし

りょう⑥良好な近隣環境を形成する等

きょ⑦居住環境の極めて良好な地域であり、

じゅう⑧従来からの名声の高い住宅地

 

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中級住宅地域:しけんひょう じゅう

し①敷地規模 及び

けん②建築施工

ひょう③標準的な住宅を中心として形成される

じゅう④居住環境の良好な住宅地域、

 

混在住宅地域: ひきょう じゅうこん

ひ①比較的狭小な戸建住宅 及び

きょう②共同住宅が密集する住宅地域 又は

じゅう③住宅を主として店舗、事務所、小工場等

こん④混在する住宅地域

 

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農地住宅地域

①都市の通勤圏の内外にかかわらず、

②在来の農地住宅等を主とする集落地域

③及び市街地的形態を形成するに至らない住宅地域

 

  

■宅地見込地と法則性

土地の種別は、

地域の種別に応じて分類される土地区分であり、

宅地/農地/林地/移行地/見込地等に分けられ、

さらに地域種別細分に応じて細分される。

 

宅地見込地とは

宅地地域とその他の種別の地域相互間において、

その他の種別の地域から宅地地域へ

転換しつつある地域うちにある土地をいう。

 

熟成度の高い宅地見込地の鑑定評価額は、

比準価格 及び

当該見込地について、

価格時点において、

転換後造成後の更地を想定し、

その価格更地価格から通常造成費相当額 及び

発注者が負担すべき通常の付帯費用を控除し、

その額当該見込地の熟成度に応じて

適切に修正して得た額

(この手法を「控除法」という。)

関連付けて決定するものとする。

 

また、

熟成度の低い宅地見込地を鑑定評価する場合には、

比準価格を標準とし、

転換前の土地の種別に基づく価格に

宅地となる期待性を加味して

得た額を比較考量して決定するものとする。

 

宅地見込地の鑑定評価額は

①当該宅地見込地の熟成度、すなわち、

宅地開発事業に着手できる合理的状況が整うまでの期間及び

その蓋然性により、

④適用する鑑定評価の手法が異なる。

したがって、

鑑定評価手法の適用に際しては、

①当該宅地見込地の熟成の程度を、

地域分析及び個別分析を通じて、

③的確に判定することが前提となる。

なお、宅地見込地の鑑定評価においては、

熟成度が高い場合には、転換後用途的地域の地域要因個別的要因をより重視すべき。

熟成度が低い場合には、転換前用途的地域の地域要因個別的要因をより重視すべき。

 

その際、

変動の原則及び予測の原則を活用して、

②宅地への転換の程度を適切に把握し、

転換すると見込まれる転換後の種別

④地域、土地に係る地域要因個別的要因を重視すべきであるが、

転換の程度の低い場合においては、

①転換の種別の地域・土地に係る地域要因・個別的要因をより重視すべきである。

 

地域分析に当たっては、

対象不動産に係る市場特性把握結果踏まえて

地域要因及び標準的使用の現状と、

将来の動向とを合わせて分析し、

標準的使用を判定しなければならない。

その際、

価格形成要因は変動の過程にあることを踏まえ、

変動の原則を活用して近隣地域の過去からの推移を、

予測の原則を活用して近隣地域の将来の動向を、

③それぞれ把握分析しなければならない。

更に、

都市の外延的発展を促進する要因の近隣地域に及ぼす影響度

当該宅地見込地の宅地化を助長し、または

阻害している行政上の措置又は規制

付近における公共施設公益的施設の

整備動向

付近における住宅店舗工場等の建設の動向総合的に勘案する必要がある。

 

また、地域分析の結果を踏まえ、

最有効使用の原則を活用して

個別分析により対象不動産の最有効使用を判定しなければならない。

その際、

宅地見込地のように、

特に価格形成要因に影響を与える

地域要因の変動が

客観的に予測される場合には、

変動の原則を活用して、

当該変動に伴い対象不動産の使用方法が

変化する可能性があることを勘案して

最有効使用を判定する必要がある。

 

地域要因の変動の予測に当っては、

①予測の原則を活用して、

予測の限界を踏まえ、

③鑑定評価を行う時点で一般的に収集可能かつ

信頼できる情報に基づく

当該変動の時期及び

具体的内容についての

実現の蓋然性の高いことが認められなければならない。

さらに、

宅地見込地に最有効使用の原則を活用する場合には、

造成の難易 及び

その必要の程度

造成後の宅地としての有効利用度 

を総合的に勘案する必要がある。

 

宅地見込地の鑑定評価において収集すべき事例資料

Ⅰ.熟成度の高い宅地見込地の場合

比準価格を求めるにあたっては、

熟成度の高い宅地見込地の取引事例」を収集する。

この場合、熟成度の程度が類似する事例を収集すべき。

控除法」の適用において、

①転換後・造成後の更地価格は

比準価格及び収益価格 

関連付けることにより求める。

 

この比準価格の査定においては、

①「宅地の取引事例」を収集する。

この場合、事例の選択範囲を拡大するため、

②「自建の取引事例」を収集し、

配分法を適用することにより更地の取引事例を求めることが出来る。

 

また、収益価格の査定においては土地残余法を適用するため、

①「賃貸事例

②「収益事例

③最有効使用の建物を想定するため、

建設事例」も収集する。

さらに、

控除法の適用において、

通常の造成費相当額を査定するため、

④周辺地域における「造成事例

も収集する必要がある。

 

控除法

当該見込地について、

価格時点において、

転換後造成後の更地を想定し、

その価格から通常の造成費相当額 及び

発注者が負担すべき通常の付帯費用を控除し、

その額当該見込地の熟成度に応じて

適切に修正して得た額

 

Ⅱ.熟成度の低い宅地見込地の場合

比準価格を求めるにあたっては、

熟成度の低い宅地見込地の取引事例」を収集する。

この場合、

熟成度の程度が類似する事例を収集すべき。

転換前の土地の種別に基づく価格を求めるにあたっては、

①転換前の土地の種別が農地の場合には、

「農地の取引事例」

②転換前の土地の種別が林地の場合には

「林地の取引価格」を収集する必要がある。

 

熟成度修正

鑑定評価の対象となる宅地見込地の存する地域が、

自然社会経済行政的要因の影響により

宅地地域化する期間 及び

蓋然性

⑤に応じて減額修正すること。

熟成度の判定に当たっては、

周辺地域地域要因の変化の推移動向

それらの地域の土地の変化の動向予測

当たって有効な資料となる。

さらに、

次の4事項を総合的に勘案すべき。

都市の外延的発展を促進する要因の地域要因に及ぼす影響度 

付近における公共施設及び公益的施設の整備の動向

公共施設及び公益的施設の整備等のインフラの整備状況は、

宅地見込地が宅地化するまでの期間及び

転換後の宅地に関する需要、価格水準等に影響を及ぼす。

 

公共施設等に関する地域要因の動向は、

市町村等の地域開発計画等から把握することが可能であり、

これらの分析により当該宅地見込地の存する

地域の熟成度を判断する資料ができる。

 

付近における住宅店舗工場地等の建設の動向

近隣地域及びその周辺の地域における住宅店舗工場等の

建設の動向を考察することにより、

当該宅地見込地の存する地域が宅地地域に転換する時期及び

転換後の当該地域内における最有効使用を判断することができる。

 

具体的には、周辺地域において工場の建設が予定されている場合には、

工場完成後に工場勤務者による住宅需要が見込めるため、

熟成度の判定に当たっては、

工場の規模、完成時期等を分析することとなる。

 

造成の難易 及び その必要の程度

付近における道路等の公共施設の整備の状況、

当該宅地見込地の地質地盤形状地表の状態及び

転換後における最有効使用を把握することにより、

造成工事の難易、造成に要する期間及び費用等を判断することが出来る。

 

造成工事の難易や期間によっては、

開発に着手する時期が遅れるなど

宅地地域化する期間に影響を及ぼすため、

熟成度の判定に当たっては、

当該宅地見込地の地盤・形状等の個別的要因や

付近における造成事例を分析して、

造成に要する期間等を把握する必要がある。

 

■おわりに

第二章までですら、かなりの分量でしたね。

これらのうち必要だと思うやつを、

余白に書きまくって、

基準とともにどんどん覚えていきましょう。

 

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城山スタイル

一応、暗記=丸暗記、

覚える=なんとなく書ければ良い、

そんな感じで使い分けています。

 

この企画、いったいいつになったら終わるんでしょうか。

 

さっきみたら、

鑑定理論だけじゃないんですよ。

 

民法も経済学も会計学も、

それぞれ項目ごとに

まとめてるんです。

 

誰かの何かに役に立てば

嬉しく思います。 

持ってても仕方ないですからね。

 

 

ようやくこのブログも

鑑定士っぽくなってきたような気がします。

 

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