不動産鑑定士のブログ 〜坂の上の雲〜

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Airbnbについて考えてみた3

こんにちは、城山です。

今日で最終回のエアビーアンドビーのお話です。

 

www.buzzlife1a0312758.com

 

 

■体験ホスト

Airbnbで体験をホストしよう https://www.airbnb.jp/host/experiences

 

体験を売るホスト、っていうのもいるんですね。

宿泊だけじゃない!Airbnbで「体験」を販売する第2フェーズへ | エアログ http://airlog.jp/airbnb/experience/

 

簡単に言うと、

例えば今までAirbnbゲストに提供していた

「おすすめスポット案内」

「地元の居酒屋で飲む」

「お寿司作り体験」などを

「体験」という形として販売できるようになった、ということですね。

 

■30台の男性のスピーチ

脱サラして民泊デビューした、という人でした

 

サラリーマン時代、住んでるマンションで民泊をしていたようです。

出張中とか自分が部屋にいないとき、

外国人に貸してた、と。

 

募集したら即予約が入って、

「これはすごい!」

っていう経験をしたそうです。

 

しかし、住んでいたマンションで、

民泊ができなくなってしまいました。

オーナーがOkでも、届け出が必要だったり、

消防法で自火報設備全部屋に設置義務を負わされたり、、

 

要は、安全確保義務ですね。

 

アパートの特定の部屋一室だけでなく、

他の全ての部屋、民泊に使っていない部屋にも新規に設置義務が発生し、

そんなお金はないから、

アパート全体で民泊禁止

となったようです。

 

■ニューステイトメナービル

そういえば、収益不動産探しで、

新宿ニューステイトメナービルを紹介されたことがありました。

「賃貸物件用」として紹介されたんですが、

思いっきり民泊用でしたね笑

以下Wikipediaからの引用ですが、

民泊でのトラブル

住居部は2016年頃を中心に分譲オーナーによる民泊での利用が盛んであった。渋谷区の調べでは全892戸中100戸前後が民泊として貸し出されてしまい「世界一の民泊密集物件」とも呼ばれたが、2018年6月15日に民泊新法(住宅宿泊事業法)が施行されて以降、届出は1件も行われていない。

事故も起きてたようですね。

022791f80bfb9eed7215c64316be3a8e.pdf http://gcoe.tus-fire.com/archive_cms/kobayashi-k/cms/wp-content/uploads/2016/10/022791f80bfb9eed7215c64316be3a8e.pdf 

 

■経験ホストの仕事

今は、書道とかを教えているそうです。

ただ、

別に上手いわけではないし、

資格を持っているわけではないそうです。

 

それでも、外国人は喜んでくれる

書道して、写真撮って、、

 大満足して帰っていくそうです。

 

確かに、外国人にしたら、

字が上手いとか下手とか、

何を書いたか、

よりも

 

書いたという経験が大事なわけですね。

 

■Q&A 

Airbnbの部屋について、

例えばワンルームのオーナーは、

賃借人から賃料が入ればOKだから、

賃借人が居住用として使用しても、

民泊用として利用しても、

別にどっちでもいいわけですよね。

 

一方管理組合や管理会社は、

マンションに住んでいる人全員がお客様ですから、

Airbnbで一泊だけ、しかも毎回別の人が入れ替わりで入ってきて、

迷惑行為されたら困るから、

そりゃ禁止にもしたくなりますよね。

 

見ている方向が違います、合わない。

 

消防法対応についても、

出火時どうするか、自火報設備設置は大事だとは思います。

ただし、

マンション全体をホテル並みにする、となると、

住民一人ひとりに説明し、

工事日程調整して、、となると

結構ハードルが高いですよね。

 

この辺、あまり詳しくないので書きませんが、

「ぶっちゃけ厳しすぎる」と言ってました。

 

現状としてはオーナー説得、管理組合了承、消防確認、

これらをやって、

それでも儲かる見込みがあるならやってみてもよかろう、

とのことでした。

 

また、部屋が少ないマンションとかはまだ可能性がある、

とは言っていました。

対策が比較的安価で済むからですかね。

 

■収益モデル 

世田谷区のワンルーム

21㎡ 家賃8.5万

を買ってAirbnbをやるとします。

 

一泊 7〜8,000円+清掃費でAirbnbに出すと、

8,000円✕15日=12万円ですね。

 

ここに、清掃代実費として、

3,000円✕15日=45,000円があります。

 

合計165,000円が全収入です。

 

ただし清掃費は業者に払うので、行って来い、というやつですね。

 

ということは、手元には12万円が残ります。

 

ここから以下費用を支払うとすると、、、

家 賃:85,000円

ローン:37,500円((物件価格3,000万円✕1.5%)÷12ヶ月)

その他:10,000円

合計132,500円の支出です。

 

アカ

ですね。

 

 

いずれも、仮置きの数字なので、

もっと詳細に計算する必要はありますが、

清掃費もらわないと赤字というスキームは

好きになれませんね。

 

 ■自宅を使う

家賃を払うことを考えると、ほとんど利益は出ません。

だから、自宅が一番いいですね。

支払い家賃が発生しないですから。

子供がいなくなった空き部屋とか。

 

やはり、年間180日に制限されているのが一番でかいのではないでしょうか。

 

上限が決まっていれば、成長の見込みがないですからね。

 

Airbnbの可能性

それでも、空き家の有効活用など、

エアビーアンドビーを上手に活用することができれば、

社会問題解決できるかもしれません。

 

今この国の制度を、上回るアイデアがたくさん生まれつつあります。

 

昭和まで娯楽はほとんどありませんでした。

生き方も今ほど多様には選べなかった、

いい大学を出て、いい会社に入る、

これがエリートコース。

エリートコースが1つしかなかった。

 

そんな毎日でも、他に選択肢ないから、

他の選択肢があることも知らないし、考えることもなく、

疑うこともなく過ごしていた。

 

しかし、

テクノロジーの発達に伴い、

人がそもそも持っているクリエイティブな面が表出し始めた。

 

わくわくできる毎日を送っている人たちがいます。

 

ワクワクできる毎日を送っていきたいと思う人達には、

素敵な時代になってきていると思います。

 

エアビーアンドビーで人生変わった人たち。

素晴らしい話を聞くことができました。

 

■終わりに

自分がやるか、、と聞かれたら

採算性や、サラリーマンしながらのオーナーは、

いまの制度では難しいけど、

 

将来的にはやってみたいな。

 

採算性とか度外視で、

わくわくするために!!

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セミナーでもらったAirbnbグッズ