不動産鑑定士のブログ 〜坂の上の雲〜

日本で唯一、ほぼ毎日更新している不動産鑑定士のブログです。ためになる情報を発信していきます(たまに下ネタも。)。

Airbnbについて考えてみた3

こんにちは、城山です。

今日で最終回のエアビーアンドビーのお話です。

 

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体験ホスト

Airbnbで体験をホストしよう https://www.airbnb.jp/host/experiences

 

体験を売るホスト、っていうのもいるんですね。

宿泊だけじゃない!Airbnbで「体験」を販売する第2フェーズへ | エアログ http://airlog.jp/airbnb/experience/

 

簡単に言うと、

例えば今までAirbnbゲストに提供していた

「おすすめスポット案内」

「地元の居酒屋で飲む」

「お寿司作り体験」などを

「体験」という形として販売できるようになった、ということですね。

 

30台の男性のスピーチ

脱サラして民泊デビューした、という人でした

 

サラリーマン時代、住んでるマンションで民泊をしていたようです。

出張中とか自分が部屋にいないとき、

外国人に貸してた、と。

 

募集したら即予約が入って、

「これはすごい!」

っていう経験をしたそうです。

 

しかし、住んでいたマンションで、

民泊ができなくなってしまいました。

オーナーがOkでも、届け出が必要だったり、

消防法で自火報設備全部屋に設置義務を負わされたり、、

 

要は、安全確保義務ですね。

 

アパートの特定の部屋一室だけでなく、

他の全ての部屋、民泊に使っていない部屋にも新規に設置義務が発生し、

そんなお金はないから、

アパート全体で民泊禁止

となったようです。

 

ニューステイトメナービル

そういえば、収益不動産探しで、

新宿ニューステイトメナービルを紹介されたことがありました。

「賃貸物件用」として紹介されたんですが、

思いっきり民泊用でしたね笑

以下Wikipediaからの引用ですが、

民泊でのトラブル

住居部は2016年頃を中心に分譲オーナーによる民泊での利用が盛んであった。渋谷区の調べでは全892戸中100戸前後が民泊として貸し出されてしまい「世界一の民泊密集物件」とも呼ばれたが、2018年6月15日に民泊新法(住宅宿泊事業法)が施行されて以降、届出は1件も行われていない。

事故も起きてたようですね。

022791f80bfb9eed7215c64316be3a8e.pdf http://gcoe.tus-fire.com/archive_cms/kobayashi-k/cms/wp-content/uploads/2016/10/022791f80bfb9eed7215c64316be3a8e.pdf 

 

経験ホストの仕事

今は、書道とかを教えているそうです。

ただ、

別に上手いわけではないし、

資格を持っているわけではないそうです。

 

それでも、外国人は喜んでくれる

書道して、写真撮って、、

 大満足して帰っていくそうです。

 

確かに、外国人にしたら、

字が上手いとか下手とか、

何を書いたか、

よりも

 

書いたという経験が大事なわけですね。

 

Q&A 

Airbnbの部屋について、

例えばワンルームのオーナーは、

賃借人から賃料が入ればOKだから、

賃借人が居住用として使用しても、

民泊用として利用しても、

別にどっちでもいいわけですよね。

 

一方管理組合や管理会社は、

マンションに住んでいる人全員がお客様ですから、

Airbnbで一泊だけ、しかも毎回別の人が入れ替わりで入ってきて、

迷惑行為されたら困るから、

そりゃ禁止にもしたくなりますよね。

 

見ている方向が違います、合わない。

 

消防法対応についても、

出火時どうするか、自火報設備設置は大事だとは思います。

ただし、

マンション全体をホテル並みにする、となると、

住民一人ひとりに説明し、

工事日程調整して、、となると

結構ハードルが高いですよね。

 

この辺、あまり詳しくないので書きませんが、

「ぶっちゃけ厳しすぎる」と言ってました。

 

現状としてはオーナー説得、管理組合了承、消防確認、

これらをやって、

それでも儲かる見込みがあるならやってみてもよかろう、

とのことでした。

 

また、部屋が少ないマンションとかはまだ可能性がある、

とは言っていました。

対策が比較的安価で済むからですかね。

 

収益モデル 

世田谷区のワンルーム

21㎡ 家賃8.5万

を買ってAirbnbをやるとします。

 

一泊 7〜8,000円+清掃費でAirbnbに出すと、

8,000円✕15日=12万円ですね。

 

ここに、清掃代実費として、

3,000円✕15日=45,000円があります。

 

合計165,000円が全収入です。

 

ただし清掃費は業者に払うので、行って来い、というやつですね。

 

ということは、手元には12万円が残ります。

 

ここから以下費用を支払うとすると、、、

家 賃:85,000円

ローン:37,500円((物件価格3,000万円✕1.5%)÷12ヶ月)

その他:10,000円

合計132,500円の支出です。

 

アカ

ですね。

 

 

いずれも、仮置きの数字なので、

もっと詳細に計算する必要はありますが、

清掃費もらわないと赤字というスキームは

好きになれませんね。

 

自宅を使う

家賃を払うことを考えると、ほとんど利益は出ません。

だから、自宅が一番いいですね。

支払い家賃が発生しないですから。

子供がいなくなった空き部屋とか。

 

やはり、年間180日に制限されているのが一番でかいのではないでしょうか。

 

上限が決まっていれば、成長の見込みがないですからね。

 

Airbnbの可能性

それでも、空き家の有効活用など、

エアビーアンドビーを上手に活用することができれば、

社会問題解決できるかもしれません。

 

今この国の制度を、上回るアイデアがたくさん生まれつつあります。

 

昭和まで娯楽はほとんどありませんでした。

生き方も今ほど多様には選べなかった、

いい大学を出て、いい会社に入る、

これがエリートコース。

エリートコースが1つしかなかった。

 

そんな毎日でも、他に選択肢ないから、

他の選択肢があることも知らないし、考えることもなく、

疑うこともなく過ごしていた。

 

しかし、

テクノロジーの発達に伴い、

人がそもそも持っているクリエイティブな面が表出し始めた。

 

わくわくできる毎日を送っている人たちがいます。

 

ワクワクできる毎日を送っていきたいと思う人達には、

素敵な時代になってきていると思います。

 

エアビーアンドビーで人生変わった人たち。

素晴らしい話を聞くことができました。

 

終わりに

自分がやるか、、と聞かれたら

採算性や、サラリーマンしながらのオーナーは、

いまの制度では難しいけど、

 

将来的にはやってみたいな。

 

採算性とか度外視で、

わくわくするために!!

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セミナーでもらったAirbnbグッズ

 

 

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