こんにちは、城山です。
都内の一等地が事件です。
「児童相談所なんて作るな！」
「南青山に児童相談所などふさわしくない！」
「児童相談所は必要だが、
なぜ南青山なのか？」
大揺れですね。
青山ブランドに「児相の子つらくなる」 建設に住民反発：朝日新聞デジタル https://www.asahi.com/articles/ASLDH4W9FLDHUTIL00K.html
もともとは、
農林水産省の社宅だったみたいですが、
鑑定評価でいうと、
土壌汚染とは違いますが、
スティグマ的な施設なんでしょうかねぇ。
「児童相談所の子どもがつらくなる」なんて、
大きなお世話ですね。
社会的地位の高いお金持ちはそれ以外の人々よりも、
交通ルールを守らず、子供のキャンディーを横取りし、
金銭的利益のためにうそをつく傾向がある
http://www.afpbb.com/articles/-/2861397
■さっそく行ってみた
行ってみました。
尻も軽けりゃ手も早い、
手も早けりゃ足も軽い、
行動力には自信があります不動産鑑定士・城山です笑
■表参道駅
B3出口を出る前から、
オシャレタウンの雰囲気です。
壁には天下のオシャレブランド
のポスターが。
売れないモデルたちが
パパ活してこぞってかぶっていた
BALENCIAGAのキャップ、
こんな普通のデザインなのに、
「BALENCIAGA」と書いてるだけで、
５万です。
いいえ、地価公示の報酬ではありません。
キャップの値段です。
話が逸れました。
■出口を出ると
AOYAMA RISE SQUARE
ですか。
早くも選民意識丸出しのネーミングですね。
日出ずる街・青山
とでもいいたいのでしょう。
おれもジャンピング城山とか、
ライジング城山とかにしようかしら。
待ちゆく人も、
なんだかキレイに見えます。
今日は不動産鑑定士しよう、
ということでナンパしたいのをぐっとこらえ
対象不動産へ向かいます。
■道すがら
住民説明会で、
「南青山周辺のランチ単価を知ってますか！？
１６００円ぐらいする！」
なんていう発言をした人がいました。
ランチで１６００円ですか。
毎日のランチが５００円未満の
城山にとってはそりゃ高いですが、
１６００円、安くもないですけど、
言うほどそんなに高くないですよね。
そりゃ毎日１６００円使ったら
一週間で８０００円だから安くないけども、
それくらい使っている人たぶんいるし、
南青山のお金持ちなら、
８０００円くらいの金額、
８銭程度にしか感じないのでしょうか。
そもそも毎日１６００円のランチ食べたいか？
ということで、
どんな高いランチやってるのか！？
周囲の店舗をウォッチしながら進みます。
いきなり登場廻船呑屋です。
廻船呑屋 - 表参道/海鮮丼 [食べログ] https://tabelog.com/tokyo/A1306/A130602/13101325/
たぶんランチは１０００円未満でしょう。
え？南青山の人はこんなとこイカないって？
■ずんずん進む
確かに、おしゃれです。
さすがは青山、
これでもか！ってほどに、
強烈な選民意識を感じます。
確かに「子育て」や「教育」には
まったく向かないでしょう。
子どもが遊ぶところがない。
承認欲求と自己顕示欲の塊の街、
といってもよいでしょう。
■突然説明会の看板が
もう説明会は終わったみたいですが、
阪急阪神不動産さんが
商業施設を作るみたいです。
関西のディベロッパーが
天下の南青山で通用するのか、
お手並み拝見、ですね。
阪急阪神不動産株式会社｜100年まちを創ってきた。これからの100年も創る。 https://www.hhp.co.jp/
■リンチの記憶
おしゃれな商業施設ならOK、
不良少年少女のために児童相談所はNG、
ということですね。
なぜ？それは、
青山に住んでいる私達はオシャレだから。
青山に住んでいる私達の子どもと
不良を一緒にされたくないから。
自身をオシャレだから
などと思っているとしたら笑えますが、
自分の子供と不良を一緒にしたくないのは、
わかります。
昔、不良たちに
リンチされたことがありますが、
同世代からすると不良達って確かに、
どうしようもないクズですよ。
■対象不動産に到着
すごい、広いです。
どうですか。
南東向きの角地です。
最有効使用は、
３〜４階建のマンションでしょうかねぇ。
または、阪急阪神不動産が作るような商業店舗ビル。
ちなみに奥に見える高層マンションは、
骨董通り沿いで、
容積率も接道している道路幅員も
対象不動産とは異なります。
こちらの大規模マンションは
容積率が６００％ですし、
骨董通りは道路幅員が広いから、
６００％フル消化可能ですね。
容積率は３００％、建ぺい率は６０％
第二種中高層住居専用地域
ですね。
h30youtochiikichikutouzu.pdf https://www.city.minato.tokyo.jp/toshikeikaku/toshikeikaku/toshishisetsu/documents/h30youtochiikichikutouzu.pdf
■価格のイメージ
区は既に国有地約3200平方メートルを約72億円で購入済みで、
2021年4月の開設を目指し、
建物建築工事費約32億円を
見込んでるとのこと。
この７２億円という土地代は高いのか。
こちらの地価公示を参考に計算すると、
港-3 http://its-map.jp/?actionkey=point_detail&ckyear=2018K&lp_id=K2018-13103-00003
3,200㎡ ✕ 2,340,000円 ＝約７５億円です。
確実に７０億円では買えない土地でしょうか。
広大地ではありますが、
広すぎる土地を
どうやって価格に反映させるか、
不動産鑑定士の仕事の面白いところ
ではあります。
地面師がいたら暗躍してそうな土地です。
いやむしろこんな派手な土地は、地面師は避けるのかも。
■南東側の建物
こんな商業施設でした。
グラッセリア青山 http://www.glassarea.com/
「爽やかな風と、ガラスを透き通る光が、
美しいハーモニーを奏でるグラッセリア青山は、
青山クルージングの合間のリラクゼーションスポットとして
親しまれています。」
確かに、暇そうな人たちが時間を潰していました。
■東側の店舗
なんか高そうでした。
サマーバード オーガニック （Summerbird ORGANIC） - 表参道/チョコレート [食べログ] https://tabelog.com/tokyo/A1306/A130602/13192331/
■東側のマンション
プラウド南青山ですね。
参考相場価格
1億7,520〜3億8,654万円
はいでました。
たっか！
■ネギ
ネギを紀ノ国屋で買うことがそんなにすごいのか。
そもそも南青山のお金持ちだったら、
ネギを紀ノ国屋で買うことなんて日常ですよね。
それをあえて持ち出してくるってことは、
この発言をしている人も、
意外と生活に困窮しているんじゃないか？
と思っちゃいませんか。
ということで、
AOビルの紀ノ国屋に行ってきました。
■おわりに
今日はここまで。
実は昨日時点でここまで書けていたのですが
記事のクオリティをあげようと思ってたら
アップできませんでした。
アパマンの爆発といい、
カミンスカスの逮捕といい、
不動産業界は最後まで楽しませてくれますね笑
では ！
