不動産鑑定士のブログ 〜坂の上の雲〜

日本で唯一(ほぼ)毎日更新する不動産鑑定士のブログです。

話題の南青山児童相談所計画予定地に行ってみたその1

こんにちは、城山です。

 

都内の一等地が事件です。

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事件の概要

 

児童相談所なんて作るな!」

「南青山に児童相談所などふさわしくない!」

児童相談所は必要だが、

    なぜ南青山なのか?」

大揺れですね。

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南青山児童相談所計画地

 

青山ブランドに「児相の子つらくなる」 建設に住民反発:朝日新聞デジタル https://www.asahi.com/articles/ASLDH4W9FLDHUTIL00K.html

 

もともとは、

農林水産省の社宅だったみたいですが、

鑑定評価でいうと、

土壌汚染とは違いますが、

スティグマ的な施設なんでしょうかねぇ。

 

児童相談所の子どもがつらくなる」なんて、

大きなお世話ですね。

 

社会的地位の高いお金持ちはそれ以外の人々よりも、

交通ルールを守らず、子供のキャンディーを横取りし、

金銭的利益のためにうそをつく傾向がある

 

http://www.afpbb.com/articles/-/2861397

 

■さっそく行ってみた

行ってみました。

尻も軽けりゃ手も早い、

手も早けりゃ足も軽い、

行動力には自信があります不動産鑑定士・城山です笑

 

表参道駅

B3出口を出る前から、

オシャレタウンの雰囲気です。

壁には天下のオシャレブランド

BALENCIAGA

のポスターが。

 

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BALENCIAGAのキャップ、これ5万円

売れないモデルたちが

パパ活してこぞってかぶっていた

BALENCIAGAのキャップ、

こんな普通のデザインなのに、

BALENCIAGA」と書いてるだけで、

5万です。

 

いいえ、地価公示の報酬ではありません。

 

キャップの値段です。

 

www.buzzlife1a0312758.com

 

話が逸れました。

 

■出口を出ると

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日出ずる街・青山

AOYAMA RISE SQUARE

ですか。

早くも選民意識丸出しのネーミングですね。

 

日出ずる街・青山

とでもいいたいのでしょう。

 

おれもジャンピング城山とか、

ライジング城山とかにしようかしら。

 

待ちゆく人も、

なんだかキレイに見えます。

 

今日は不動産鑑定士しよう、

ということでナンパしたいのをぐっとこらえ

対象不動産へ向かいます。

 

■道すがら

住民説明会で、

「南青山周辺のランチ単価を知ってますか!?

1600円ぐらいする!」

なんていう発言をした人がいました。

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南青山のランチ単価は1600円

 

ランチで1600円ですか。

 

毎日のランチが500円未満の

城山にとってはそりゃ高いですが、

 

1600円、安くもないですけど、

言うほどそんなに高くないですよね。

 

そりゃ毎日1600円使ったら

一週間で8000円だから安くないけども、

それくらい使っている人たぶんいるし、

 

南青山のお金持ちなら、

8000円くらいの金額、

8銭程度にしか感じないのでしょうか。

 

そもそも毎日1600円のランチ食べたいか?

 

ということで、

どんな高いランチやってるのか!?

周囲の店舗をウォッチしながら進みます。

 

 いきなり登場廻船呑屋です。

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廻船呑屋あるじゃん

 

廻船呑屋  - 表参道/海鮮丼 [食べログ] https://tabelog.com/tokyo/A1306/A130602/13101325/

 

たぶんランチは1000円未満でしょう。

 

え?南青山の人はこんなとこイカないって?

 

■ずんずん進む

確かに、おしゃれです。

さすがは青山、

これでもか!ってほどに、

強烈な選民意識を感じます。

確かに「子育て」や「教育」には

まったく向かないでしょう。

 

子どもが遊ぶところがない。

 

承認欲求と自己顕示欲の塊の街、

といってもよいでしょう。

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■突然説明会の看板が

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もう説明会は終わったみたいですが、

阪急阪神不動産さんが

商業施設を作るみたいです。

 

関西のディベロッパーが

天下の南青山で通用するのか、

お手並み拝見、ですね。

 

阪急阪神不動産株式会社|100年まちを創ってきた。これからの100年も創る。 https://www.hhp.co.jp/

 

■リンチの記憶 

おしゃれな商業施設ならOK、

不良少年少女のために児童相談所はNG、

ということですね。

 

なぜ?それは、

青山に住んでいる私達はオシャレだから。

 

青山に住んでいる私達の子どもと

不良を一緒にされたくないから。

 

自身をオシャレだから

などと思っているとしたら笑えますが、

自分の子供と不良を一緒にしたくないのは、

わかります。

 

昔、不良たちに

リンチされたことがありますが、

同世代からすると不良達って確かに、

どうしようもないクズですよ。 

 

■対象不動産に到着

すごい、広いです。

どうですか。

南東向きの角地です。

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対象不動産に到着、でか!!

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別アングルから、少し不整形の角地

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別アングルから、広い。

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道路幅員はそれほど広くないよ

最有効使用は、

3〜4階建のマンションでしょうかねぇ。

または、阪急阪神不動産が作るような商業店舗ビル。

 

ちなみに奥に見える高層マンションは、

骨董通り沿いで、

容積率も接道している道路幅員も

対象不動産とは異なります。

 

こちらの大規模マンションは

容積率が600%ですし、

骨董通りは道路幅員が広いから、

600%フル消化可能ですね。

 

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南東側の道路幅員も広くない

容積率は300%、建ぺい率は60%

第二種中高層住居専用地域

ですね。

h30youtochiikichikutouzu.pdf https://www.city.minato.tokyo.jp/toshikeikaku/toshikeikaku/toshishisetsu/documents/h30youtochiikichikutouzu.pdf

 

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上空から見る

 

■価格のイメージ

区は既に国有地約3200平方メートルを約72億円で購入済みで、

2021年4月の開設を目指し、

建物建築工事費約32億円を

見込んでるとのこと。

 

この72億円という土地代は高いのか。

こちらの地価公示を参考に計算すると、

港-3 http://its-map.jp/?actionkey=point_detail&ckyear=2018K&lp_id=K2018-13103-00003

 

3,200㎡ ✕ 2,340,000円 =約75億円です。

 

確実に70億円では買えない土地でしょうか。

 

広大地ではありますが、 

広すぎる土地を

どうやって価格に反映させるか、

不動産鑑定士の仕事の面白いところ

ではあります。

 

地面師がいたら暗躍してそうな土地です。

いやむしろこんな派手な土地は、地面師は避けるのかも。

 

www.buzzlife1a0312758.com

 

■南東側の建物

こんな商業施設でした。

 グラッセリア青山 http://www.glassarea.com/

 

爽やかな風と、ガラスを透き通る光が、

美しいハーモニーを奏でるグラッセリア青山は、
青山クルージングの合間のラクゼーションスポットとして

親しまれています。

 

確かに、暇そうな人たちが時間を潰していました。

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グラッセリア青山

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グラッセリア青山

 

■東側の店舗 

なんか高そうでした。

サマーバード オーガニック (Summerbird ORGANIC) - 表参道/チョコレート [食べログ] https://tabelog.com/tokyo/A1306/A130602/13192331/

 

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サマーバード オーガニック

■東側のマンション

プラウド南青山ですね。

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正面奥に見えるマンションです。

 

参考相場価格

1億7,520〜3億8,654万円

 

はいでました。

たっか!

 

■ネギ

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ネギをキノクニヤで買う住民

 ネギを紀ノ国屋で買うことがそんなにすごいのか。

そもそも南青山のお金持ちだったら、

ネギを紀ノ国屋で買うことなんて日常ですよね。

 

それをあえて持ち出してくるってことは、

この発言をしている人も、

意外と生活に困窮しているんじゃないか?

と思っちゃいませんか。

 

ということで、

AOビルの紀ノ国屋に行ってきました。

 

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キャン玉袋とちんこがくっついたようなAoビル

 

 

■おわりに

今日はここまで。

 

実は昨日時点でここまで書けていたのですが

記事のクオリティをあげようと思ってたら

アップできませんでした。

 

アパマンの爆発といい、

ミンスカスの逮捕といい、

不動産業界は最後まで楽しませてくれますね笑

 

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では !