不動産鑑定士のブログ 〜坂の上の雲〜

更新頻度が比較的高い不動産鑑定士のブログです。ためになる情報を発信していきます(たまに下ネタも。)。

【第346回】新型コロナと価格時点 ~Common sense becomes insane~

こんにちは、城山です。

 

 

はじめに

コロナ時代にもいろいろあり、時系列で並べると、

  • プレコロナ or ビフォーコロナ
  • underコロナ
  • withコロナ
  • postコロナ or アフターコロナ

というように、

プレコロナ、つまり2019年までの世界と

新型コロナがパンデミックしているunderコロナ、

パンデミックを警戒しながらも少しずつ経済活動を始めていくwithコロナ、

ウィルスが消え去ったあとの世界をポストコロナ、

こういうわけですね。

 

現在時点は

というと、underとwithの間にあり、そこを言ったり来たりして少しずつwithのほうに軸足を移しつつあるのが現在時点でしょうか。

 

そもそも価格時点とはなんだっけ?

なぜ価格時点を確定させなきゃいけないんだっけ?

という人は、思い出してください。

価格形成要因は、時の経過により変動するものであるから、不動産の価格はその判定の基準となった日においてのみ妥当するものである。したがって、不動産の鑑定評価を行うに当たっては、不動産の価格の判定の基準日を確定する必要があり、この日を価格時点という。また、賃料の価格時点は、賃料の算定の期間の収益性を反映するものとしてその期間の期首となる。 

価格時点は、鑑定評価を行った年月日を基準として現在の場合(現在時点)、過去の場合(過去時点)及び将来の場合(将来時点)に分けられる。 

 

 

www.buzzlife1a0312758.com

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”現在時点”におけるビジネスパーソンの出勤問題

緊急事態宣言解除でテレワークから「全員出社」に戻る企業の危機:日経ビジネス電子版 https://business.nikkei.com/atcl/seminar/19/00030/052100102/?P=1

 

まとめると、

ビフォーコロナのときは在宅ワークやってなかったけど、underコロナで在宅ワークを体験して「在宅ワーク、なかなかいいじゃねーか」という企業と、「在宅ワーク、だめだわ。仕事ができないしすすまない。」という成功企業と失敗企業があり。

そして、失敗した企業は全員出社にもどるわけですが、その企業は多分ダメだな、という記事です。

「会社で、落ち着いて仕事をしたい」「直接仲間と話をしたい」と、「会社」という場に集まって仕事をすることの価値や仕事の仲間の大切さを感じている人も多いだろう。しかし、一方でこう思ってはいないだろうか。

「でも、毎日、会社に行かなくていいのではないか

これですね。

 

恐ろしい脱オフィス問題 

新連載:熱狂不動産、次の風景 スタートアップで広がる脱オフィス:日経ビジネス電子版 https://business.nikkei.com/atcl/gen/19/00167/052800001/?fbclid=IwAR0KlApepKm8Ku1_wYp426r84Cpo92qca165CF24vOq5Wlo8sApfZmqS7Yg

 

まとめると、

いままでは、成長企業は人員増に合わせてオフィス面積拡張がメインシナリオでしたが、そういう成長企業が強制的にリモートワークに入ったことでそういうシナリオが逆回転を始めた、ってことですね。

いままでの考え方なら、

「立地の良いところで立派なオフィスを構えて採用を頑張って人を増やしてオフィスを広げて・・・」っていうのが職務環境を良好にするメインシナリオでしたよね。

 

でもリモートワークが浸透したら、

「週5でテレワークできて、たまにオフィスに行けば良い、別に無理に来なくてもいい。」

っていうのが職務環境良好策で、優秀な人材を採用するためにはオフィスの有無は無関係になるかも・・・という疑問が頭をもたげます。

 

オフィスに週5で出勤という今までのスタンダードだと、

「優秀な人材は採用できない。」ということです。

 

リモートで仕事をすることが快適だということが立証どころか、多くの人に体感されてしまった以上、今までのように、都心の一等地にオフィスを構える必要性はないどころか、「なんで、必要ないのに、そんなところに事務オフィス作ったん?」と揶揄されるようになるになる社会になると思う。
特に東京の人は、通勤地獄から解放されたのではないでしょうか?
職場まで1時間以上かけていた人は、朝早くから家で仕事ができるという魅力を捨てられないと想像します。
それどころか、リモートで仕事が出来ると分かってしまった以上、場所という概念から離れ、海外の仕事も出来るようになるわけですから、技術があるけど、海外の土地の不慣れさに海外転職を躊躇っていた人も、海外企業の条件次第で転職できるようになるでしょう。
それどころか、日本企業も、日本の風土や文化に慣れさせるのに躊躇っていた企業が、海外の人材をリモートで積極的に雇う可能性もあります。
いずれ、そうなるのは、分かっていても、伝統や文化や常識で変えられなかった社会が、コロナで一発で変わるのであれば、こんな素晴らしいことはない。

脱オフィス問題というより、オフィス不要問題でしょうか。

多くのディベロッパーはベンチャー投資、ホテル投資、インフラ投資等、さまざまな分野に投資しています。それはオフィスからの賃料というベースの実入りがあるからできる、余裕があるからできる技であり、その根幹を揺るがすわけです。

もちろん、「オフィス賃料一辺倒では危ない。」と自覚があったから多角的に投資していたわけですが、やっぱりオフィス賃料がベースなんですよね。

オフィス賃料が下がる、なくなると、ディベロッパーはめっちゃ困るはずです。

  

今までの常識が非常識になりえる

新型コロナ:コロナ後の社会的距離 「都市化の不安」東京にも  :日本経済新聞 https://www.nikkei.com/article/DGXMZO59621940X20C20A5I00000/

 

再開発といえば、いままでは多くの人をいかに引きつけるか、例えばいかにして「ヒト・モノ・カネ」を集めるかがカギでしたよね。

例えばバーティカルガーデンシティっていままでの常識であれば理想郷だったはずです。

Vertical Garden City - 立体緑園都市|都市づくりの理念|森ビル株式会社 https://www.mori.co.jp/urban_design/vision.html

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Vertical Garden City

 

それでも「集約」していくわけですから3密の可能性があるスペースが増えるわけですよね。狭い場所になんとかして多くの人を詰め込むことで、経済効率を上げようとしてきたわけですが、結果的に社会的距離が取りにくい環境になりかねないです。

丸の内も日本橋も渋谷もすべて同じことが言えます。

 

ここで引き続き3密(満員電車・狭いオフィス等)を避けるためにテレワークがさらに浸透していけば、

オフィスで働く従業員の数を減らせる

⇒必要なオフィススペースが減る

⇒需要が減る

⇒賃料が下がる

⇒DCF法や直接還元法では鑑定評価額が下落する

⇒グローバルでは収益還元法がベース

⇒グローバルで不動産価格が下落する

⇒少し遅れて日本も価格下落?

というのがワーストシナリオでしょうか。

 

おわりに

いま、つまり現在時点では、ちょっと不動産で明るいシナリオを描くのはなかなか難しくないですか?

だっていままで、狭い国土でさらにまたその狭い地域を都市化して人を集めろ集めろだったのに、いまや

「他人と距離を置け!集まるな!」

ですからね。。

将来時点の鑑定評価なんてとてもじゃないけどできませんね。

また地価公示もあてになりませんね。1月時点ですでに参考にならないなんてことが今まであったのでしょうか。

 

みんなが苦しんできた満員電車や職場でのハラスメント、不動産価格が上がっても給料が上がらず結果可処分所得が減るという意味不明な状況・・・

 

せっかくのこの機会を前向きに捉えたいですね。

 

www.buzzlife1a0312758.com