不動産鑑定士のブログ 〜坂の上の雲〜

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原価法(コストメソッド)

こんにちは、城山です。

今日から7章です。

 

■はじめに

7章は

みなさんの多くがつまづいたり、

手こずったりするところですね。

 

しかし一番おもしろい

それが7章です。

 

書いてて思ったのですが、

アップはするものの、

ちょっとこのあたり記載が足りないです。

これくらい書けて最低レベル、

本当はもっと書いてほしい、

という感じですね。

 

最後まで行ってから、

改めてリライトし加筆します。

 

原価法って、

感覚的にわかりやすいですよね。

 

みなさん自分の家に住んでますよね。

そこって新築と同じ値段じゃ

売れないじゃないですか。

 

もし価格査定するなら、

ボロくなったところを差し引いて

査定しますよね。

あと少し専門的なところもありますが、

下の方に例も挙げときますね。

 

 

原価法

不動産の価格を求める

鑑定評価の基本的な手法は、

不動産の価格の三面性

(費用市場収益性)に対応する

原価取事比収益還元法に大別される。

各手法の適用により求められた試算価格を

それぞれ積算比準収益価格という。

 

原価法は、

①不動産の費用性に着目した手法であり、

価格時点における

対象不動産の再調達原価(※1)を求め、

この再調達原価について

減価修正(※2)を行って、

対象不動産の試算価格(積算価格)を求める手法である。

 

再調達原価とは

対象不動産を価格時点において

再調達することを想定した場合において

必要とされる適正な原価の総額

減価修正とは

減価の要因に基づき発生した減価額を

対象不動産の再調達原価から控除して

価格時点における対象不動産の

適正な積算価格を求めること

 

原価法の有効性は

対象不動産が

建物又は建物およびその敷地

である場合において、

再調達原価の把握、

減価修正を適正に行うことが出来るときに有効。

 

減価修正論

原価法は

①不動産の費用性に着目した手法であり、

価格時点における

対象不動産の再調達原価を求め、

対象不動産が新築かつ最有効使用の状態

にあることを想定して求めた上限値である。

この再調達原価について減価修正を行って、

④対象不動産の試算価格(積算価格)を求める手法である。

 

原価法の有効性は

①対象不動産が

建物又は建物およびその敷地

である場合において

再調達原価の把握

減価修正を適正に行うことが

出来るときに有効。

対象不動産が土地のみである場合においても、

再調達原価が適切に求めることが

出来るときはこの手法を適用可。

 

減価修正

減価の要因に基づき発生した減価額を

対象不動産の再調達原価から控除して

価格時点における対象不動産の

適正な積算価格を求めることである。

 

減価」とは

新築かつ最有効使用の状態を

前提とする再調達原価を上限として

②そこからの価値の減少を意味する。

減価修正を行うに当たっては、

減価の要因に着目して

対象不動産を部分的かつ総合的に分析検討し、

②減価額を求めなければならない。

 

減価額の求め方

減価額の求め方は、

次の二つの方法があり

原則としてこれらを併用しなければならない

 

①耐用年数に基づく方法

この方法は、

毎期一定の法則に従って

減価していくという前提のもと、

対象不動産の経過年数と

経済的残存耐用年数に着目し、

減価額を求める手法である。

 

用年数に基づく方法には、

定額法/定率法等があるが、

1 これらのうちいずれの方法を用いるかは

対象不動産の実情に即して決定すべき

2 この方法を用いる場合には

経過年数よりも経済的残存耐用年数

重点を置いて判断すべき。

なお、

4 対象不動産が2以上の分別可能な

    組成部分により構成されていて、

5 それぞれの耐用年数又は

     経済的残存耐用年数が異なる場合に

6 これらをいかに判断して用いるか、また、

7 耐用年数満了時における残材価格を

     いかにみるかについても

8 対象不動産の実情に即して決定すべき

 

耐用年数に基づく方法の長所は

鑑定評価主体の恣意が介在しにくく、

毎期減価を計上することで、

時の経過による材質の変化、

建築資材の経年劣化などの

外部観察のみでは発見しにくい減価要因

把握し、反映させ易いという長所がある。

 

②観察減価法

対象不動産について、

現実の状況を調査することにより

減価額を求める方法であり、

対象不動産の個別性を反映した、

実態に即した減価額を求めることが出来る。

 

1 設計設備等の機能性

2 維持管理の状態

3 補修の状況

4 付近の環境との適合の状態

5 各減価の要因の実態を調査することにより

6 減価額を直接求める方法。

 

観察減価法の長所は

偶発的損傷など個別的な減価の実態を把握し、

反映させやすいという長所がある。

 

それぞれの長所・短所

これらの方法にはそれぞれ

下記の長所を有するとともに、

建築資材の経年劣化などの外部観察のみでは

発見しにくい減価要因を把握し、

反映させ易いこと、

②偶発的損傷など個別的な減価の実態を把握し、反映させ易いこと、

 

下記の短所を有している

不動産の価値は

必ずしも規則的に減価しない場合があり、

偶発的な、もしくは特別な減価が

認められる場合等

には当該減価を十分に反映することが難しい。

外部観察のみでは発見しにくい

減価要因の把握が困難であること。

また、鑑定評価主体の主観性に左右される。

したがって、

両者はいわば相互補完の関係にあることから、

両者の長所を生かし、

短所を補うために、

原則として両者を併用すべき


減価の要因

減価の要因は、

物理的機能的経済的要因に分けられる。

これらの要因は、

それぞれ独立しているものではなく

相互に影響を与え合いながら

作用していることに留意しなければならない

 

物理的要因

物理的要因としては

不動産を使用することによって生ずる

摩滅破損

時の経過又は自然的作用によって生ずる

老朽化、並びに

偶発的な損傷  

が挙げられる。

 

機能的要因

機能的要因としては、

不動産の機能的陳腐化、すなわち

建物と敷地との不適応

③設計の不良、型式の旧式化、

設備の不足及びその能率の低下等 

が挙げられる。

 

経済的要因

経済的要因とは、

不動産の経済的不適応、すなわち、

近隣地域の衰退

不動産と代替競争関係にある不動産

④又はその付近の不動産との比較における

市場性の減退等 が挙げられる。

 

例1)店舗ビル、築15年、修繕履歴なし、近年近隣地域に大型商業店舗進出、売上減少かつ回復見込みなし。

①物理的減価  

15年使用されてきたことによって、

外壁や内壁等について老朽化が進行、

共用部分としてのエントランス、階段、廊下等

についても顧客の出入りにより損耗進行

しているかという要因に着目

 

②機能的減価

店舗ビルとして、

一般的な店舗ビルとの比較における

顧客の回遊性を確保するための

ELVの設置の有無、

各テナントのレイアウト状況、

付近の建物との比較における

顧客誘引性がある建物であるか否か

という要因に着目

 

③経済的要因

大型店舗への顧客流出が続いていることから、

近隣地域における商業繁華性の衰退や、

代替競争不動産が存する地域との比較における

競争力を維持しているかどうか

という要因に着目。

 

まとめ

以上のように、

本件対象不動産は商業繁華性が衰退傾向

を示している地域にあって、

建物設備の状況についても

物理的機能的陳腐化が

進行している可能性があることから、

耐用年数に基づく方法を適用する場合

においては、

店舗ビルとしてどの程度使用継続が可能か

ということに着目する。

 

したがって、

経済的残存耐用年数の判定については、

繁華性を維持している地域に存する店舗ビルと比較して

短くなる可能性があることに

留意して査定すべき。

 

例2)高度商業地に所在するオフィス、自建、建築年次古く設備老朽化+容積率未消化

 

設備老朽化について

設備が老朽化している場合、

物理的要因に基づく減価が生じているため、

減価修正を行わなければならない。

そこで、

設備の経済的残存耐用年数を踏まえて、

耐用年数に基づく方法による減価を査定し、

併せて、                

設備の取替えに要する費用、

取替え時期等 

を踏まえて

観察減価法による減価を査定し、

減価額を的確に求めるべき。

なお、

技術の進歩等により

既存の設備の機能が旧式化している場合、

機能的要因に基づく減価も

生じている可能性があるため、

必要に応じて当該要因に係る減価修正も

行わなければならない。

 

容積率未消化について

高度商業地に所在する事務所ビルについて

容積率が未消化である場合、

機能的要因(建物と敷地との不適応

に基づく減価が生じている可能性があるため、

必要に応じて当該要因にかかる減価修正

を行わなければならない。

そこで、

個別分析により、

容積率が未消化であることが、

更地としての最有効使用を阻害している程度を把握の上、

観察減価法等によりその減価額を

的確に求めるべきである。

 (以後、上記記載の減価額の求め方を書きましょう)

 

■おわりに(演習問題やろう)

原価法は、

暗記と演習問題をやれば

意外と簡単に理解できるはずです。

なので、

演習問題をやりましょう。

理論と実践ですね。

 

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