不動産鑑定士のブログ 〜坂の上の雲〜

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鑑定理論各論第3章のまとめ

こんにちは、城山です。

(※基準変更により、もしかしたら変更前の基準に基づいた記述になっているかもしれません。)

 

はじめに

今日は鑑定理論の各論第3章です。

長かった鑑定理論

(といっても1ヶ月くらいしか書いてない笑)

も今日でとりあえず一周しました。

 

最初はやっぱり一回転するのに1ヶ月はかかるのではないでしょうか。

で、また最初に戻って一回転。

そしてまた一回転。

そしてまた一回転

そしてM1

SM1

 

こうやって合格に近づいていくんですね。

この章も、

ちょっとずつリライトしていきます。

 

証券化対象不動産とは(暗記)

次のいずれかに該当する

不動産取引の目的である不動産又は

不動産取引の目的となる見込みのある不動産

信託受益権に係るものを含む。)をいう。

 

資産の流動化に関する法律に規定する資産の流動化

並びに投資信託及び投資法人

に関する法律に規定する

投資信託に係る不動産取引並びに

同法に規定する投資法人が行う不動産取引

資産の流動化に関する法律又は投資信託及び投資法人に関する法律に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合)

 

②不動産特定共同事業法に規定する不動産特定共同事業契約に係る不動産取引

金融商品取引法第2条に規定する有価証券

並びに有価証券とみなされる権利債務履行等主たる目的として収益又は

利益を生ずる不動産取引

 

①の場合は、

投資法人投資信託又は特定目的会社

(以下「投資法人等」という。)に係る

特定資産としての不動産の取得時 又は

保有期間中の価格として

投資家に開示されることを目的に、

投資家保護の観点から

⑤対象不動産の収益力適切に反映する

収益価格

に基づいた投資採算価値を求める必要がある。

 

特定資産取得時又は保有期間中の価格

としての鑑定評価に際しては、

資産流動化計画等により投資家に開示される

対象不動産の運用方法を所与とする必要があることから、

③必ずしも対象不動産の

最有効使用を前提とするものではないため、

特定価格として求めなければならない。

 

なお

投資法人等が特定資産を譲渡するときに

依頼される鑑定評価で求める価格は

正常価格として求めることに

留意する必要がある。

 

鑑定評価の方法は、

基本的に収益還元法のうち

DCF法により求めた試算価格を標準とし、

直接還元法による検証を行って求めた

収益価格に基づき、

比準価格及び積算価格による検証を行い

鑑定評価額を決定する。

 

証券化対象不動産(暗記です)

証券化対象不動産の鑑定評価における

収益価格を求めるにあたっては、

DCF法を適用しなければならない

この場合において、

合わせて直接還元法を適用することにより

検証を行うことが必要である。

 

運営収益

A.貸室賃貸収入

対象不動産の全部又は貸室部分について

賃貸又は運営委託することにより

経常的に得られる収益(満室想定

 

B.共益費収入

対象不動産の維持管理運営において

経常的に要する費用

(電気水道ガス地域冷暖房熱源等に要する費用を含む)のうち、

共用部分に係るものとして

賃借人との契約により徴収する収入

満室想定

 

C.水道光熱費収入

対象不動産の運営において

電気水道ガス地域冷暖房熱源等に

要する費用のうち、

貸室部分に係るものとして

賃借人との契約により徴収する収入

満室想定

 

D.駐車場収入

対象不動産に附属する駐車場を

テナント等に賃貸することによって

得られる収入及び

駐車場時間貸しすることによって

られる収入

 

E.その他収入

その他看板アンテナ自動販売機等

施設設置料。

礼金、更新料等返還を有しない一時金等

収入。

 

F.空室等損失

各収入について

空室や入替期間等の発生に基づく減少分

 

D.貸倒損失

各収入について

貸し倒れの発生予測に基づく減少分

 

運営費用

A.維持管理費

建物・設備管理・保安警備・清掃等 

対象不動産の維持管理のために経常的に

要する費用

 

B.水道光熱費

対象不動産の運営において

電気水道ガス地域冷暖房熱源等に要する費用

 

C.修繕費

1.対象不動産に係る建物、設備等の修理改良等のために支出した金額のうち

2.当該建物、設備等通常の維持管理のため

又は

3.一部がき損した建物、設備等につき

その原状を回復するため 

に経常的に要する費用

 

D.PMフィー:

対象不動産の管理業務に係る経費

 

E.テナント募集費用等

1.新規テナント募集に際して行われる

仲介業務や広告宣伝等に要する費用

2.テナントの賃貸借契約の更新再契約業務に要する費用

 

F.公租公課

固定資産税(土地・建物・償却資産)

都市計画税(土地・建物)

 

G.損害保険料

1.対象不動産及び附属設備に係る火災保険、

2.対象不動産の欠陥や管理上の事故による

三者の損害を担保する

賠償責任保険等の料金

 

H.その他費用:

その他支払地代、

道路占用使用料等の費用

 

運営純収益

運営収益から運営費用を控除して得た額

 

一時金の運用益

預り金的性格を有する保証金等の運用益

 

資本的支出

1.対象不動産に係る建物・設備等の

修理・改良等のために支出した金額のうち

2.当該建物・設備等の価値を高め、又は 

その耐久性を増すこととなると認められる部分に対応する支出

 

純収益

運営純収益に一時金の運用益を加算し

資本的支出を控除した額

 

おわりに

夢は大きく言いますが、

このブログを読んで合格した

みたいな人が増えるといいなと思います。

 

独学ってかなりきついですので

オススメしませんが、

このブログで独学した、とか、

TACに通いつつもこのブログを参考にした、

とかそういう人がたくさん増えるといいなと思います。

 

民法経済学会計学

ストックがたくさんあるので、

もしかしたらこの企画も続けるかも

しれません。

 

では。

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しびれる汁なし担々麺

 

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