こんにちは、城山です。
はじめに
不動産鑑定士試験でも
出題されやすいというか、
加点事由になりそうな
「一時金」についてまとめてみます。
というのも、現在の城山のしごとで、
「一時金」が議論になっています。
テナントからしたら、
可能な限り一時金は少なくしたいですよね。
預けるだけにしろ、前払いにしろ、
賃料でも家賃でもないものに
お金を使いたくないですよね。
敷金を預けていたら、
資金ショートしても契約終了までオーナーにロックされて使えないし。
オーナー側からしたら、
もらえるものは多ければ多いほどいいから、
住宅であれば礼金を取ったり、
保証料として敷金を取ったり。
さて、そもそも一時金とは
なんだったのでしょうか。
一時金とは？
不動産の賃貸借では、
新規契約の際などに一時金を借主から貸主へ
支払うことが一般的です。
一時金には様々な名称がありますが、
①原則として借主へ返還 するもの（敷金等）と、
②返還を要しないもの（礼金・更新料等）
の 2 種類に分類できます。
①原則として借主へ返還 するもの（敷金等）
鑑定評価では「預り金的性格を有する一時金」と呼びます。
賃貸マンションなど
収益物件の価格を求める場合、
「預り金的性格を有する一時金」は
借主へ返還するまでの期間中は
運用が可能であると考え、
運用益を対象不動産の収入に加えます。
運用利回り
運用利回りは、一時金の性格、
賃貸借契約内容、
対象不動産の種類および性格等に応じて、
当該不動産の期待利回り、
不動産の取引利回り、
株式等の利回り等
を比較考量して決定しますが、
鑑定評価では１～２％とかですかね。
悪くない利回りです。
②返還を要しないもの（礼金・更新料等）
鑑定評価では
「賃料の前払的性格を有する一時金」
と呼びます。
「賃料の前払的性格を有する一時金」 は、
借主の平均的な賃貸借期間（回転期間）
を考慮して収入に加えます。
首都圏の慣習
首都圏では、敷金と礼金を
それぞれ 1～2 ヵ月分くらい支払います。
また契約の更新時に
更新料（賃料の前払的性格）を
1 ヵ月程度支払うことが多いです。
礼金とは
礼金ってむかつきますよね。
「貸してくれてありがとうございます！」
のお礼としてお金を払うんですよね。
そもそも礼金は、
住宅が不足していた時代に生まれた慣習
といわれています。
住宅不足にもかかわらず、
部屋を貸してくれる大家さんに対して、
感謝の気持ちを込めて
お金を持参したようです。
一時金の論点
鑑定士試験で聞かれるだろう一時金の論点は
①一時金の性格（実質賃料に計上するか否か）
②名称
③実質賃料との関係
④留意点（実態を把握すべき）
⑤借地権/底地取引での一時金の性格
とかですかね。
①一時金の性格
預り金的性格を有する一時金
一般に敷金、保証金等と呼ばれるもの
（②名称）で、
通常、契約終了後に貸主から借り主へ
返還されるため、
当該一時金の償却不可な部分の運用益のみを
経済的対価として実質賃料に計上します。
預り金的性格を有する一時金を預かる理由
主に３つです。
1敷金：賃料滞納等の契約不履行に対する担保たる性格を有するもの
2保証金：契約期間の完全履行の保証または中途解約を防止する性格を有するもの
3協力金：建物や内装設備等の建設資金またはすでに調達した建設資金等の返済に当てられ、一般に無利息でまたは低金利を付されて借主へ返還されるため金融的性格を有するもの
賃料の前払い的性格を有する一時金
一般に
権利金、礼金、更新料等と呼ばれているもの（②名称）で、
契約終了後も貸主から借主へ
返還されないため、
その額および契約条件等は、
支払賃料の額を左右します。
つまり、
当該一時金の運用益および償却額を
経済的対価として実質賃料に計上します。
当該権利金等に、
運用利回りおよび賃借人の平均回転期間を基礎とした元利均等償却率等
を乗じて得た額を実質賃料に計上しましょう。
③実質賃料との関係
実質賃料とは、
支払賃料＋一時金の運用益と償却額で構成されています。
実際実質賃料とは、
実際に支払われている、不動産にかかるすべての経済的対価をいいます。
不動産の賃貸借契約は多様であり、
一時金が授受されている場合や、
実費を上回る共益費・付加使用料が支払われている場合には、
各支払時期に実際に支払われている支払賃料に、
一時金の運用益・償却額等を加えることによって、
はじめて対象不動産の用益の対価を把握することができます。
だから、「実際実質賃料を求めましょう。」ってことですね。
④留意点
一時金の性格は、試算価格・試算賃料に影響を与えるため、
その名称の如何を問わず契約内容等を考察して
個別に判断することが必要です。
なんだかよくわかんない名称でお金のやり取りが発生してるけど、
「これって一体なに？前払い？預かり金？」
と、ちゃんと判断しましょう。
そうしないと、実際実質賃料が変わる、
その結果、鑑定評価額も変動するからね、
ということですね。
おわりに
城山はクライアントから一時金を
預かってやろうと思っています。
金額は最低８億、できれば１２億取りたいです。
クライアントからは、
「絶対に払わねぇ。」
と言われています。
どうすればいいのでしょうか笑
しかし、一方で城山は家を借りるとき、
しずしずと礼金１ヶ月を支払いました。。
礼金とはその名の通り、
「お礼として支払うお金」ですが、
だったら
「借りてくれてありがとう！」ということで、
オーナーからテナントへ支払ってもいいわけですよね？
（まぁこんなことは絶対にないと思いますが。。）
こんな慣習なくなっちまえ！ということで
OYOが登場しましたね。
インド発のホテルベンチャー「OYO（オヨ）」が日本の不動産業界に参入 敷金・礼金・仲介手数料ゼロの衝撃 | 民泊・ホテルテックメディア Airstair https://airstair.jp/oyo-life/
今日はこんなところで。
（⑤借地権/底地取引での一時金の性格）についてはまた今度。
