こんにちは、城山です。
試験に合格し、
鑑定士に登録しまだ数年ですが、
自分の経験が誰かの何かに役に立てば、
と思って始めたブログだったのですが、
いまや方向性も怪しくなってきております笑
そこで、
試験勉強中にまとめたことなどを
改めて思った次第です。
持っていても仕方がない情報ですし、
いつかは自分でもまとめておきたかったです。
この順番に書いていきますね。
ココらへんがぱぱっと書けると
いいのではないでしょうか。
鑑定士となった今でも
「社会的責任」
「説明責任」
身を律する言葉が並んでいます。
■不動産の鑑定評価の社会的意義と鑑定士の責務
■一、鑑定評価の社会的意義
不動産は、
その持つ有用性のゆえに、
すべての国民の生活と活動とに
欠くことのできない基盤である。
そして、この不動産と人間との関係は、
不動産のあり方、
すなわち不動産がどのように構成され、
どのように貢献しているかということに
具体的に表れる。
しかし、
不動産の現実の取引価格等は、
取引等の必要に応じて
個別的に形成されるのが通常であり、
しかもそれは個別的な事情に
左右されがちのものであって、
このような取引価格等から
不動産の適正な価格を見出すことは、
一般の人には非常に困難である。
したがって、
不動産の適正な価格については、
専門家としての不動産鑑定士の
鑑定評価活動が必要となるものである。
不動産の鑑定評価は、
現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格を、
鑑定士が的確に把握する作業に
代表されるものである。
それはまた、
この社会における一連の価格秩序のなかで、
対象不動産の価格の占める
適正なありどころを指摘し、
不動産のあり方の
主要な選択指標を示すことでもある。
個人の幸福、
社会の成長と発展、
公共の福祉も不動産のあり方に
依存していることを考えると、
鑑定評価の社会的公共的意義は極めて大きいと言わなければならない。
■二、鑑定士の責務
土地は、土地基本法に定める
土地についての基本理念に即して
使用及び取引が行われるべきであり、
特に投機的取引の対象とされてはならないものである。
①鑑定士は、このような土地についての
基本的な認識に立って
不動産の鑑定評価を行わなければならない。
②鑑定士は、
不動産の鑑定評価を担当するものとして、
十分に能力のある専門家としての地位を
不動産の鑑定評価に関する法律によって
認められ、付与されるものである。
したがって、
③鑑定士は、
鑑定評価の社会的公共的意義を理解し、
その責務を自覚し、
的確かつ誠実な鑑定評価活動の実践をもって、
社会一般の信頼と期待に
報いなければならない。
そのためには、まず、
④鑑定士は、
同法に規定されているとおり、
良心に従い、
誠実に不動産の鑑定評価を行い、
専門職業家としての
社会的信用を傷つけるような行為を
してはならないとともに、
正当な理由がなくて、
その職務上取り扱ったことについて
知り得た秘密を
他に漏らしてはならないことは
いうまでもなく、
さらに次に述べる事項を順守して
資質の向上に努めなければならない。
A.研鑽
1.高度な知識
2.豊富な経験
3.的確な判断力
とが有機的に統一されて、
初めて的確な鑑定評価が可能
となるのであるから、
不断の勉強と、
研鑽
とによってこれを体得し、
鑑定評価の進歩改善に努めること。
B.努力
依頼者に対して、
鑑定評価の結果をわかりやすく誠実に
説明を行いえるようにするとともに、
社会一般に対して、実践活動をもって、
不動産の鑑定評価及び
その制度に関する理解を深めることにより、
不動産の鑑定評価に対する信頼を
高めるよう努める。
C.公平妥当
不動産の鑑定評価に当たっては、
自己又は関係人の利害の有無
その他いかなる理由に関わらず、
公平妥当な態度を保持すること。
D.プロ
不動産の鑑定評価に当たっては、
専門職業家としての注意を払わなければ
ならないこと。
E.さらに
自己の能力の限界を超えていると思われる
不動産の鑑定評価を引受け、
縁故若しくは特別の利害関係を有する場合等、
公平な鑑定評価を害する恐れのある時は、
原則として鑑定評価を
引き受けてはならないこと。
■三、証券化対象不動産と鑑定士の責務
不動産の証券化は、一般に、
証券化という特別目的のために設立した
投資法人等が、
不動産が生み出すｷｬｯｼｭﾌﾛｰを
裏付け資産にして証券を発行し、
投資家から資金を調達する仕組み
のことをいう。
証券化不動産の鑑定評価は、
各論第３章の定めによるところに従って
行わなければならない。
証券化不動産評価における
不動産鑑定士の責務は以下の通り、
①不動産鑑定士は、
証券化対象不動産の鑑定評価の依頼者
のみならず
広範な投資家等に重大な影響を及ぼすこと
を考慮するとともに、
不動産鑑定評価制度に対する
社会的信頼性の確保について
重要な責任を有していることを認識し、
証券化対象不動産の鑑定評価の手順について
常に最大限の配慮を行いつつ、
鑑定評価を行わなければならない。
②不動産鑑定士は、
証券化対象不動産評価を行う場合にあっては、
円滑に行われるよう配慮しつつ、
鑑定評価に係る資料及び手順等を
依頼者に説明し、理解を深め、
かつ協力を得るものとする。
また、
証券化対象不動産の鑑定評価書については、
依頼者及び証券化対象不動産に係る
利害関係者その他の者が
その内容を容易に把握・比較することができるようにするため、
鑑定評価報告書の記載方法等を工夫し、及び
鑑定評価に活用した資料等を
明示することができるようにするなど
説明責任が十分に果たされるものと
しなければならない。
③証券化不動産評価を
複数の不動産鑑定士が共同して行う場合
にあっては
それぞれの鑑定士の役割を明確にしたうえで、
常に鑑定評価業務全体の情報を共有するなど
密接かつ十分な連携の下、
すべての鑑定士が一体となって
鑑定評価の業務を遂行しなければならない。
以上、
不動産の鑑定評価の社会的意義と鑑定士の責務でした。
■価格の特徴（権利の併存）について
不動産は、その人文的特性として
併合及び分割の可能性を有しているので、
一つの不動産が複数の権利に分割され
（借地権と底地とか）
それぞれの権利に価格が生ずることがある。
すなわち、
不動産の価格は、
その不動産に関する所有権、賃借権等の
権利の対価
又は経済的利益の対価であり、
また、
二つ以上の権利利益が
同一の不動産の上に存する場合には、
それぞれの権利利益について、
その価格が形成され得る。
不動産の価格は、
このような特徴を有しているため、
その鑑定評価に当たっては、
次の点に留意すべき。
一、対象不動産の確定と確認
二以上の権利が同一の不動産の上に併存し得ることなどから、
鑑定評価に際しては、まず、
対象不動産の確定が必要である。
（鑑定評価の対象を明確に
他の不動産と区別し特定すること）
このため、
鑑定評価の依頼目的及び条件について
依頼者の意思を明瞭に確認するものとする。
また、
最終的な確定に際しては、
権利の態様の確認
（鑑定評価の対象となる権利の
存否・内容を確認資料で照合すること）
を要する。
二、要因分析と評価手法の適用
不動産の鑑定評価においては、
不動産の権利の態様に応じた
価格形成要因の分析を行う必要がある。
また、
的確な鑑定評価を期するためには、
不動産の権利の態様に応じた鑑定評価の手法を適用する必要がある。
評価に際しては、
二以上の権利の価格は
相互に影響を与え合いながら形成される
ことに留意する。
（一方の権利の価格が高くなれば、通常、
他方の権利の価格は低くなる）
以上、
価格の特徴（権利の併存）についてでした。
■不動産の価格の特徴と鑑定評価の必要性
不動産の経済価値は、
取引市場において形成されている。
しかし、
①不動産の現実の取引価格等は、
取引等の必要に応じて
個別的に形成されるのが通常であり、
②しかもそれは
個別的な事情により左右されがちのもの
である。
なぜなら、
不動産の取引は、
①その自然的特性（個別性など）
や人文的特性（用途の多様性）を
反映して個別的に行われることが多く、
②また、隣接不動産の併合や
不動産の一部の分割等を目的とする取引等、
取引の性格上、必然的に市場が限定されることも少なくないからである。
さらに、
①不動産市場の特性
②取引等による当事者双方の能力の多様性、
③特別の動機による売り急ぎ、買い進み等
特殊な事情が存在する場合もある。
このような状況で形成された取引価格等は、
その不動産の適正な価値を反映するもの
とは言い難く、
このような取引価格等から
不動産の適正な価格を見出すことは
一般の人には非常に困難である。
したがって、
不動産の適正な価格については、
専門家としての鑑定士の鑑定評価活動が
必要となる。
■おわりに
第一章は、
上記に加えてやはり
暗記
ですね。
こういう内容がサラサラと出てくるレベルが
合格レベルではないでしょうか。
そんなに難しい内容ではないはずです。
