こんにちは、城山です。
今日は第五章です。
その前に、
さいきんイケハヤという人が炎上しています。
まだ東京で消耗してるの？ http://www.ikedahayato.com/
簡単に言うと、
社畜を脱するために、
インターネット上でサロンを作って、
「脱社畜を目指そう！」
「サラリーマンはクソだ！」
という啓蒙活動をしていたわけです。
たしかに、
独立したり、
好きなことをしよう、
ってかっこいいと思うし、
そうなりたいとも思います。
そうできればいいですよね。
でも、
大人しくマジメに勉強して、
サラリーマンとしての能力を高め、
安定した環境を獲得するのも
悪くないと思いますよ。
鑑定士になって、
安定した事務所に入って、
しっかりと生きていくことも
悪くないです。
ホワイト企業に入り込めたら長く居座るべし
— SAT@勤め人大家 (@KunimasaS) 2019年1月10日
昇進しないように気をつけて
1日分の仕事を2時間で終えて
若い子を1時間ほど助ける
あとは自分のビジネスに時間を投資する
部下を持ったり
転職で高い給料を狙うのは「茨の道」
「使いやすい年上の部下」に俺はなる！
年収800万円に達したらそれ以上の年収をあえて狙わずに年収800万円の仕事を効率化し一日3時間でできるようにして、独立した別の事業を始める。
— PuANDA (@shoichirosm) 2019年1月10日
みたいなのもアリっすね。 https://t.co/p3HwE0muAJ
記事を書きました。 / “「会社を辞めて自由に生きたい人」にありがちな勘違い｜ふろむだ@分裂勘違い君劇場｜note” https://t.co/Dw96ZM4s6q
— ふろむだ🍀面白文章力クラブ主催 (@fromdusktildawn) 2019年1月12日
■第五章について
不動産の価格も諸行無常の響あり、
ゆく河の流れは絶えずして、、、
というやつなので、
いつ時点の値段を知りたいのか、
それはどういう条件で、
売りたいのか
買いたいのか
投資したいのか
処分したいのか
貸したいのか
借りたいのか
それちゃんと把握しとこうよ
というやつですね。
ただし、
このあたり基準が変更になって、
私が勉強していたときと、
若干変わってるんですよね。。
そのあたりはご容赦ください。
総論 第5章 - 不動産鑑定評価基準 暗記練習帳 http://kijun.fudosankanteishi.com/top/5
対象確定条件
対象不動産の確定に当たって
必要となる鑑定評価の条件を、
対象確定条件という。
対象確定条件は、
①対象不動産の所在/範囲等の物的事項及び
②対象不動産の所有権/賃借権等の
対象不動産の権利の態様に関する事項
を確定するために必要な条件である。
対象確定条件は、
①対象不動産に係る諸事項についての
調査/確認を行ったうえで、
②依頼目的に照らして
その条件の妥当性を検討しなければならない。
①不動産が土地のみの場合
又は土地及び建物等の結合により
構成されている場合において、
その状態を所与として
鑑定評価の対象とすること
②不動産が土地及び建物等の結合により
構成されている場合において、
その「土地のみを建物等が存しない独立のもの（更地）」
として鑑定評価の対象とすること
（この場合の鑑定評価を
独立鑑定評価という。）。
③不動産が土地及び建物等の結合により
構成されている場合において、
その状態を所与として、
その不動産の「構成部分」を
鑑定評価の対象とすること
（この場合の鑑定評価を
部分鑑定評価という。）。
④不動産の「併合又は分割」を前提として、
「併合後又は分割後」の不動産を
単独のものとして鑑定評価の対象とすること
（この場合の鑑定評価を
併合鑑定評価又は分割鑑定評価という。）。
②が必要なケースは、
建物取壊後の売買を目的とした場合の
取引価格の鑑定評価等
③が必要なケースは、
①建物等と一体として使用することが
合理的である場合（自建）における、
建付地の鑑定評価
②借地権付建物における借地権のみの
鑑定評価等
独立鑑定評価と部分鑑定評価の相違点
鑑定評価の対象
②は土地以外の構成部分は
その存在が無視され、
土地のみが鑑定評価の対象となる
③は複合不動産である状態が所与で、
その状態における対象不動産の構成部分が
鑑定評価対象となる。
想定要素
②は想定要素を含む
③は現状を所与とし、想定要素含まない
最有効使用との関係
②は更地としての鑑定評価を行うので、
当該宅地の最有効使用を
前提とした価格を求める
③は現状の所与の利用状況を前提とするため、
必ずしも当該宅地の最有効使用を前提としない
想定を含む対象確定条件は、
関係当事者及び第三者である投資家等の判断を
誤らせる可能性があるので、
そのような場合には、
想定を含む対象確定条件を行うべきでなく、
現状所与とする鑑定評価を行うべき。
基本的事項確定の必要性
不動産の鑑定評価にあたっては、
基本的事項として、
対象不動産/価格時点/価格又は賃料の種類
を確定しなければならない。
不動産の鑑定評価を行うに当たっては、まず
①鑑定評価の対象となる土地又は建物等を
物的に確認することのみならず、
②鑑定評価の対象となる
所有権及び所有権以外の権利
を確定する必要がある。
対象不動産の確定は、
①鑑定評価の対象を
明確に他の不動産と区別し、
特定することであり、
②それは鑑定士が
鑑定評価の依頼目的及び
条件に照応する対象不動産と、
③当該不動産の
現実の利用状況とを照合して確認する
という実践行為を経て、
④最終的に確定されるべきものである。
対象不動産の確定が必要な理由
不動産は、
①その物的な範囲等が可変的であり、また、
②所有権/賃借権等の権利の態様が
複合的・重層的で複雑な様相を呈している。
そのため、
③鑑定評価の対象となる範囲/権利が変わると、
③鑑定評価額も変化するため、
対象不動産の確定が必要である。
価格時点の確定が必要な理由
価格時点とは、
不動産の価格の判定の基準日である。
①不動産の価格を形成する価格形成要因は、
②時の経過により変化するものであり、
③価格時点が変わると
鑑定評価額も変化するため、
価格時点の確定が必要である。
価格又は賃料の確定が必要な理由
不動産の鑑定評価によって求める価格は、
基本的には正常価格であるが、
多様な不動産取引に即応し
社会的な需要に応ずるために、
鑑定評価の依頼目的及び条件に応じて、
限定特殊特定価格を求める場合があるので、
依頼目的及び条件に即して
価格の種類を適切に判断し、明確にすべき。
価格の種類が変わることにより、
鑑定評価額が変わる場合があるので、
価格の種類を確定する必要がある。
対象不動産の確認・必要性
対象不動産の確認とは、
①「基本的事項の確定」により
確定された対象不動産が
②現実にその通り存在するかを
確認する作業をいう。
対象不動産の確認に当たっては、
①「基本的事項」により確定された
対象不動産について、
②その内容を明瞭にしなければならない。
対象不動産の確認は、
①対象不動産の物的確認/権利の態様の
確認に分けられ、
②実地調査/聴聞/公的資料の確認等により、
的確に行う必要がある。
不動産の鑑定評価にあたっては、
基本的事項として、
対象不動産/価格時点/価格又は賃料の種類
を確定しなければならない。
不動産の鑑定評価を行うに当たっては、まず
①鑑定評価の対象となる
土地又は建物等を
物的に確認することのみならず
②鑑定評価の対象となる
所有権及び所有権以外の権利
を確定する必要がある。
対象不動産の確定は、
①鑑定評価の対象を
明確に他の不動産と区別し、
特定することであり、
②それは鑑定士が
鑑定評価の依頼目的及び条件に
照応する対象不動産と、
③当該不動産の
現実の利用状況とを照合して
確認するという実践行為を経て
④最終的に確定されるべきものである。
「確認」を省略してはならない理由
①依頼の受付に続く
基本的事項の確定においては、
②依頼者の提示した対象確定条件により、
③観念的に
対象不動産の範囲等が
確定されているに過ぎない。
対象不動産を最終的に確定するためには、
①不動産鑑定士が、対象不動産について
②現実にその通り存在しているかを
確認する必要がある。
③観念的に確定された事項と、
確認した事項が一致して
④最終的に対象不動産が確定されるが、
⑤両者が一致しなければ
対象不動産の確定が出来ず
鑑定評価が出来ない。
したがって、
①対象不動産の確認は、
②適正な鑑定評価の前提となるもので、
③実地調査の上、閲覧、聴聞等を通じて的確に行うべきであり、
③いかなる場合においてもこの作業を省略してはならない。
④対象不動産の確認を行った結果が、
⑤依頼者から設定された対象確定条件と
相違する場合には、
⑥再度依頼者に説明の上、
対象確定条件の改定を求める等
適切な措置を講じなければならない。
不動産の鑑定評価を行う場合、
対象となる不動産は
①その範囲が可変的であり、
②権利の態様については所有権、
地上権等の物権のみならず
③外見上からは不分明な賃借権等の債権も
対象となり、
④これらが複合的に存在する等
その対象が複雑な様相を呈するため、
対象不動産の確定が必要となる。
不動産は、
①その物的な範囲等が可変的であり、
②所有権賃借権等の権利の態様が
複合的重層的で複雑な様相を呈している。
③そのため鑑定評価の対象となる
範囲や権利が変わると
④鑑定評価額も変化するため、
対象不動産の確定が必要である。
想定上の条件
対象確定条件により確定された
対象不動産について、
鑑定評価に際しては、
げ①現実の地域要因個別的要因を所与
として不動産の価格を求めることのみでは、
た②多様な不動産取引に即応することが出来ず、
しゃ③社会的需要に応ずることが出来ない場合があるので、
い④依頼目的に応じ対象不動産に係る価格形成要因のうち
ちい⑤地域要因/個別的要因に想定上の条件を付加する場合があるが、
この場合には依頼により
付加する想定上の条件が、
①実現性
ⅰ依頼者との間で
条件付加に係る鑑定評価依頼契約上の合意があり、
ⅱ当該条件を実現するための
行為を行うものの事業遂行能力等を
勘案したうえで
ⅲ当該条件が実現する確実性が認められること
②合法性
公法上私法上の諸規制に反しないこと。
③「関係当事者及び第三者」の利益を
害する恐れがないか等
ⅰ依頼者及び鑑定評価の結果について
依頼者と密接な利害関係を有する者のほか、
ⅱ法律に義務付けられた
鑑定士による鑑定評価を踏まえ
不動産の生み出す収益を原資として
発行される証券の購入者、
ⅲ鑑定評価を踏まえ
設定された抵当権をもとに発行される
証券の購入者）
の観点から妥当なものでなければならない。
なお、想定上の条件を設定して
鑑定評価を行った場合、
鑑定評価報告書に
①想定上の条件について
それらが妥当なものであると判断した根拠
を明らかにするとともに、
②必要があると認められるときは、
当該条件が付加されない場合の
価格等の参考事項を記載すべきである。
また、
想定上の条件が
妥当性を欠くと認められる場合には、
依頼者に説明の上、
妥当な条件へ改定することが必要。
Ex)土壌汚染が存在し、「汚染の除去等の措置がなされたものとして」という条件付加
①ⅰ所有者や購入予定者等の
対象不動産の現況を変更する
権限を持つものに、
土壌汚染の除去等を行う意思や
着手の確認を行い、
依頼書や確認書等に
その旨を記載するものとする。
ⅱ合わせてその変更を行う資力
があるかどうかを勘案
②土壌汚染対策法の規定による
要措置区域・形質変更時要届出区域
の指定等がなされている土地を含む場合、
汚染の除去等は法の手続きによって
行われることから、
当該条件付加は妥当性を欠く。
（有害物質・調査義務等も検討する。）
現状を所与とする鑑定評価を行うべき。
③依頼目的が担保評価や
第三者への売却価格の参考とするための
鑑定評価の場合、
現況と異なる個別的要因を
前提とした鑑定評価を行うことによって、
対象不動産の価格に関する
関係当事者及び第三者の適切な判断を
誤らせる可能性を有しており
妥当性を欠く。
現状を所与とする鑑定評価を行うべき。
証券化対象不動産の鑑定評価においては、
投資家保護の観点から
土壌汚染の価格に与える影響についての
結論を求められるため、
当該条件設定は妥当性を欠く。
■おわりに
今日はここまで。
次回は価格や賃料の種類ですね。
