こんにちは、城山です。
今日からファンドのアセットマネジメント、
不動産売買や運用などの話です。
不動産鑑定士多しと言えど、
不動産ファンド
その仕組
ボンド
PO
アクイジション
エグジット
アセットマネジメント
私ほどAMのすべてを経験し、
精通している不動産鑑定士はいないでしょう。
■組織図
いまさらですが、
組織図のおさらいです。
例として、
天下の日本ビルファンド投資法人様を
参考にします。
運用体制 https://www.nbf-m.com/organization/index.html
いままで「ファイナンス編」で
お話してきたのは、
ほとんどがこの「フィナンシャルチーム」の
仕事ですね。
一部、企画総務チーム的な仕事も
ありましたけどね。
保有不動産の運用をするのは、
「不動産運用チーム」
不動産売買をするのは、
「不動産投資チーム」
です。
城山はNBFの人間ではないので
本当のところはどうなっているか
わかりませんが、
多分だいたいこんな分け方だと思います。
■不動産運用チームのしごと
一言で言うと、、
オフィスとかの賃貸や管理
です。
城山は、
総額でだいたい1,200億円くらいの資産の
アセットマネジメント業務を
担当していました。
担当していた資産は、
郊外型商業施設
高級賃貸マンション
ラグジュアリーホテルとかです。
だいたいやりましたね。
倉庫とか病院とか老人ホームは
ノータッチなのでわかりません。
■しごとの進め方
AM会社だけではなにもできないので、
ビル管理のプロに仕事を委託します。
PM会社です。
PM会社と手を組んで、
仕事を進めます。
たとえばリーシングです。
不動産の稼働率が１００％だったら
いいのですが、
ちょこちょことテナント入退去が
あったりしますよね。
PM会社さんにお願いして、
空室を埋めてもらいます。
「なるべく高い賃料で、
なるはやで埋めてね。」
と。
その分、PM会社さんには、
賃料の●％を、PM feeとして
お支払いします。
■PM会社とは
PM会社というと、
プロパティマネジメント会社の略です。
PMの業務は、
空室の募集、案内活動などのリーシング業務
契約締結業務
賃料回収、滞納督促、トラブル時の対応
工事発注・管理
オーナーへの報告業務など、
テナントとオーナーを対象にした
ソフト面の業務を中心に請け負っています。
ソフト面がプロパティマネジメントの
しごとだとしたら、
ハード面がBM、ビルマネジメント会社のしごとですね。
設備面がFM、ファシリティマネジメント、
設計などがCM、
コンストラクションマネジメントですね。
不動産用語です。
■AM会社に転職したら
おそらくですけど、
AMに転職したら、
たぶん最初は運用サイドです。
つまり、
いきなり投資はやらせてもらえません。
もしかしたら
いきなり投資側かもしれませんけど。
城山は幸運にも、
運用だけでなく
投資も最初からやらせてもらえました。
ただの幸運です。
運用だけやっていた人からは、
「おれも投資サイド行きたい！」って
かなり羨ましがられましたね。
うちのファンドには、
不動産鑑定士が自分以外に、
もう一人いたので、
「両方やらせてあげよう。」
と配慮してくれました。
■運用の難易度は
ぶっちゃけですが、運用って簡単です。
ほぼPM任せの会社もあると思います。
簡単っていうと、
少し語弊があるかもしれませんが、
そんなに難しい仕事ではありません。
もしかしたら、
運用めっちゃ大変、
という人もいるかもしれませんよ。
ただ自分の感覚では、
売買のほうが大変です。
もしかしたら、
一人で何棟もAM対応しなきゃいけない、
というのなら大変かもしれません。
でも、
ひとつひとつの不動産に対するAMって、
そんなに大変じゃないと
思います。
早く帰れるのは運用チームですね。笑
■投資チームと運用チームの違い
投資チームは
自分で仕事を探しに行かなきゃいけない、
投資する不動産を探してきて、
投資して、
終わったらまた新しい案件を
取ってこなきゃいけない。
だから、
AMといえばアクイジションやエグジットを
すぐ思い浮かべて、
運用面はあまり注目されないのでは
ないでしょうか。
わかりませんが、
なんとなくそう思います。
はやりAMの花形といえば、
アクイジションですよね。
■おわりに
イントロダクションということで、
今日はここまで。
以降はタイプ別に説明していきます。
オフィスビルのAM
レジのAM
ホテルのAM
商業施設のAM
前回までのファイナンス編はこちらから。
