こんにちは、城山です。
今日はアクイジションについて。
城山の経験値
取得：５物件、１,１００億円
売却：２物件、３５０億円
正直、自慢できるほど
たくさん買っているわけではありません。
１物件あたりの価格が結構高い感じですね。
ファンド黎明期は
たくさん売買できたかもしれませんが、
ここ最近は利回りが合わなくて買えてない人が
ほとんどではないでしょうか。
情報収集（ソーシング）
基本的に、
物件はいろんな情報が
業者から持ち込まれます。
信託銀行の仲介部隊
不動産会社の仲介部隊
ファンド間での情報提供
いろいろです。
城山のファンドは、
だいたい毎月３０〜５０物件くらい
情報が入ってきていました。
もちろん、
「こんなの買えないよ笑」
っていう冗談みたいな情報もありました。
当然、
「これはビッドになるな〜」
っていう魅力的な物件情報も。
いわゆる「ソーシング」ってやつですね。
これができる人は、
つまり、
自分で情報を取ってこられるように
人脈を形成している人は、
いろんなファンドから必要とされるのでは
ないでしょうか。
情報が命、
他より先に情報入手すれば、
その分リードタイムがあって、
資金調達やファンド内調整とかが
先にできますからね。
投資基準
ほとんどのファンドには、
「投資基準」なるものがあるはずです。
日本ビルファンド投資法人｜投資方針 ｜ ポートフォリオ構築方針
https://www.nbf-m.com/nbf/profile/policy/portfolio.html
その投資基準に照らし合わせて、
この物件は検討しよう、
この物件は見送ろう、
この物件は、、、ちょっとウォッチしよう
（ウォッチってなんやねん笑）
と、投資担当者が判断します。
判断が難しければ、
上司に相談する、ですね。
ウォッチっていうのは、
ファンドの投資基準に照らし合わせると、
手が出せないんだけど、
このディールの行方が気になる、とか、
ちょっと工夫したら買えたりするかも？
という、魅力がある案件ですね。
投資基準はファンドによりけりですが、
オフィスファンドなら、
例えば
NOI利回り３．５％以上
（これもだいぶ厳しい）
築３０年未満
とかじゃないでしょうか。
検討開始
ほとんどがクズのような情報ですが、
たまーーーーーーーに、
「これは欲しい！」
みたいな物件があります。
そういうときは、
先方と秘密保持契約書を締結したり、
いわゆるCAとか呼ばれるやつですね。
コンフィデンシャル アグリーメント。
または秘密保持します！っていう
「差入書」
を出したり。
それからさらに詳細な情報提供を受けます。
例えば、
毎月毎年のキャッシュフロー
テナントリスト（レントロール）
各契約書
修繕履歴
エンジニアリングレポート
登記簿謄本
売主概要
その他諸々。
昔はダンボールで
「これ嫌がらせかよ」
みたいな感じで
ドーンと送られてきましたが、
きっと最近は圧縮メールだったり、
CDに格納したり、
USBとかでスマートに
情報受け渡しをしているでしょう。
それを、投資担当者が、
１ページずつチェックして、
資料に落とし込んでいきます。
これは
楽しいと思う人と、
苦行じゃ！
と思う人で分かれるのではないでしょうか。
不動産鑑定士なら
日々ファンド案件に携わって、
同じ作業をしているはずなので、
そんなに苦じゃないかもですね。
城山は慣れるまでは、
「めんどくせーなぁ」
と思ってイヤイヤやってました。
でも今は、
だいたいどこに何が書いてあるのか
わかるようになったので、
端から端までチェックする、
ってことはあんまりないかも。
最終的には端から端までチェックしますけど、
検討段階でスピードが大事なフェーズでは、
物件の概要把握が必要ですよね。
あれです。
一般的要因の分析をやって、
個別的要因の分析をやって、
収益をはじくやつです。
マーケットの動向
純収益
瑕疵の有無
それを資料に落とし込みます。
いざ投資委員会へ
資料にしたら、
ファンドによると思いますが、
「投資委員会」的な会議にかけて、
「検討開始してよろしいでしょうか。」
的な決議を取ります。
NBFでいうと、
「運用審査会議」
ですね。
日本ビルファンド投資法人｜コーポレートガバナンス｜投資法人の運用体制 https://www.nbf-m.com/nbf/profile/governance/structure.html
ここで
「投資検討していいよ。」
ということになれば、
第一関門突破。
いよいよ本格的に検討開始です。
検討開始
検討開始の前と後で、
何が違うのか。
それは、
「お金を使ってデューデリジェンスしてよい。」
というのが一番の違いだと思います。
ざっくりいうと、
・マーケット調査を外部に委託
・不動産鑑定評価を鑑定業者に委託
・エンジニアリングレポート作成を外部に委託
・弁護士を使って売買契約書の
これら、お金を使ってやってよい、
ということですね。
おわりに
今日は情報収集から検討開始まで。
明日は検討開始から、どこまで書けるか笑
