不動産鑑定士のブログ 〜坂の上の雲〜

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取引事例比較法(マーケットアプローチ)

こんにちは、城山です。

今日は取引事例比較法

(以下「取事比法」といいます。)です。

 

■はじめに

取事比法とは、

多数の女性の連絡先を収集して

適切な女性の選択を行い、

これらにかかる女性たちに、

必要に応じて事情補正(メンヘラか)や

時点修正(年齢、アラツーがベスト)を行い、

かつ性格や顔面偏差値の比較を行って、

股を開いた女の価値を比較考量し、

これによって長期的関係を続けるかどうかを

判定する方法ですね。

 

ベテランの鑑定士先生が読んだら

激怒しそうな理論ですね笑

 

市場でこの女(男)は

どれくらい価値があるのか、

他の人と比べてみよう!

ですね。

 

残酷ですね~

 

でもそうやって選んでる人いますよね?

今日は弁護士くん、明日は外銀くん、明後日はコンサルくん、週末は開業医くん、みたいな。

 

なおそこに鑑定士くんが登場することはないでしょう涙

 

取引事例比較法

定義

まず多数の取引事例を収集して

適切な事例の選択を行い

これらに係る取引価格に必要に応じて

事情補正時点修正を行い

かつ地域要因個別的要因の比較を行って

求められた価格を比較考量し、

これによって対象不動産の比準価格を求める

手法である。

 

取事比法の有効性

近隣地域、同一需給圏内の類似地域において

対象不動産と類似の不動産の取引が

行われている場合

同一需給圏内の代替競争不動産の取引が

行われている場合

に有効。

 

取事比法が使えないときは

不動産取引が

極めて乏しい地域における不動産については

その適用が困難

取引されることが

極めて少ない(神社仏閣)不動産

についてもその適用が困難

 

取引事例の選択

①原則として

近隣地域又は同一需給圏内の類似地域

の存する不動産に係るものから

選択するものとし、

②必要やむを得ない場合には

近隣地域の周辺の地域に存するもの

のうちから、

③対象不動産の最有効使用が

標準的使用と異なる場合等には、

同一需給圏内の代替競争不動産

に係るもののうちから選択するものとする。

 

地域分析とは、

①対象不動産の属する圏域を

広域的に分析して、

②その属する用途的地域(近隣地域)の

標準的使用を判定することをいい、

当該分析の過程で、

近隣地域

類似地域(近隣地域の特性と類似する特性を有する地域)、及び

同一需給圏(対象不動産と代替関係が成立し、価格形成に相互に影響を及ぼす他の不動産の存する圏域)

を判定することとなる。

 

取事比法は、対象不動産と

代替関係にある不動産の取引事例に

着目して試算価格を求める手法であるから、

その適用に関しては、

地域分析の結果を踏まえ、

同一需給圏を事例収集の範囲

としなければならない。

 

多数の取引事例が必要な理由

この手法は、

市場において発生した取引事例を

その価格判定の基礎とするものであるので

多数の取引事例を収集することが必要である

③なぜなら、豊富に収集された取引事例

の分析検討は

個別の取引に内在する特殊な事情を排除し

①多数の取引事例を

相互に比較考量することにより、

特殊な事情により

割高割安となっている事例を見つけ出し、

③選択を見送ったり、

事情補正することが出来る。

 

時点修正率を把握し

①多数の取引事例を時系列的

分析することにより、

時点修正率を求めることが出来るが、

③これを補完するものとして

売買希望価格/精通者意見等から

地価動向を把握することも有効。

 

価格形成要因の対象不動産への影響の程度を知るうえで欠くことのできないものだから

特定の価格形成要因を異にする

多数の取引事例を比較検討することにより、

②当該価格形成要因が

価格に与える影響の程度を把握し、

地域要因/個別的要因格差修正率

判定することが出来る。

 

売り買い希望価格、精通者意見等の必要性

近隣地域等価格水準 及び

地価の動向を知るうえで、 

取引事例を補完するものとして、

十分に活用し得るものである。

 

標準的な画地を設定して地域要因及び個別的要因の比較を行う方法

取引事例の価格は、

①その不動産の存する地域に係る地域要因及び

②その不動産の個別的要因を

反映しているものであるから、

取事比法の適用に当たっては、

地域要因/個別的要因の比較を行う必要がある。

 

地域要因個別的要因の比較は、

①対象不動産と事例不動産を直接比較する方法と、

②それぞれの地域における個別的要因

標準的な土地を設定して行う方法がある。

 

1.事例不動産が同一需給圏内の類似地域等に存する場合

①類似地域等における標準的土地を設定

取引事例地標準的土地との

個別的要因比較を行って、

取引価格類似地域等標準的土地価格補正標準化補正

類似地域等標準的土地

近隣地域標準的土地との地域要因の比較

を行い、

近隣地域標準的土地の価格を求める。

⑥近隣地域の標準的土地と

対象不動産との個別的要因の比較を行い、

⑦対象不動産の比準価格を求める。

 

2.事例不動産が近隣地域に存する場合

①近隣地域における標準的土地を設定し、

取引事例地標準的土地との

個別的要因比較を行って、

取引価格近隣地域標準的土地の価格

補正する(標準化補正

 

当該標準的土地対象不動産との個別的要因比較を行い、

⑤対象不動産の比準価格を求める。

 

この場合において、

各取引事例の価格は個々の不動産の

個別的要因を反映して形成されているもの

であるから、

形状・規模等が標準的な画地補正するために

個別的要因の比較が必要となる。

また、

地域要因の比較にあたっては、

対象不動産及び各取引事例が存する地域の

標準的使用及び価格水準に対する十分な認識が必要となる。

 

例)戸建住宅地の大規模敷地に取事比法

個々の不動産の最有効使用は、

一般に近隣地域の地域の特性の制約下にあるが、

対象不動産は、最有効使用が

近隣地域の標準的使用と異なると考えられる。

このような不動産に取事比法を適用する際には

以下の点に留意すべき。

 

1.事例の選択

対象不動産の最有効使用が

標準的使用と異なる場合においては、

対象不動産の最有効使用について、

対象不動産の個別性のために、

近隣地域の制約の程度が

著しく小さいと認められることが多く、

事例の選択に当たっては、

地域の特性の類似性よりも、

むしろ個々の不動産の用途/規模/品等等の

類似性に着目することが重要となる。

したがって、

このような場合には、

必ずしも近隣地域、類似地域等の

地域概念にとらわれず、

同一需給圏内において

対象不動産と代替競争関係が成立していると

認められる不動産、すなわち

同一需給圏内の代替競争不動産

に係る取引事例を選択すべきである。

 

2.地域要因/個別的要因の比較

マンション適地の典型的な需要者

マンション開発を実施するディベロッパであるので、

各要因の比較に際しては、

特に当該ディベロッパーの重視する

投資採算性に影響する要因

(立地条件、接道条件、規模、形状、法令上許容される容積率等)

に着目し、

格差修正率を求める必要がある。

また、

取引事例として同一需給圏内の代替競争不動産

に係るものを選択する場合において、

価格形成要因に係る対象不動産との比較を行う際には、

個別的要因の比較だけでなく

市場の特性に影響を与えている地域要因

の比較もあわせて行うべきことに留意する。

 

時点修正

①取引事例等に係る取引等の時点が、

②価格時点と異なることにより、

その間に価格水準に変動があると

認められる場合には、

④当該取引事例等の価格等を

⑤価格時点の価格等に

修正しなければならない。

 

この取引事例等の価格等を

価格時点の価格等に修正する作業を

時点修正という。

 

時点修正の必要性

不動産の価格は

常に変化の過程にあるものであるから、

鑑定評価に当たって採用する事例は、

厳密には価格時点と同一の時点に係るもの

であることが望ましい。

しかし、

現実には同一時点の事例の収集は困難

であるため、

価格時点にできるだけ近い事例を収集し、

必要に応じて時点修正を行うこととなる。

具体的には、

時点修正は、原価法・取事比法・収益還元法及び賃事比法等において採用する

建設事例・取引事例・収益事例・賃貸事例等の時点が

価格時点と異なり、かつ

両時点の間に価格水準の変動が

見られる場合等に必要となる。

 

時点修正率の求め方

時点修正率は、(コザコケフトゼイで覚える)

価格時点以前に発生した

多数の取引事例について時系列的な分析を行い、さらに

1国民所得の動向

2財政事情/金融情勢

3公共投資の動向

4建築着工の動向

5不動産取引の推移等の社会的経済的要因の変化、

6土地利用の規制/税制等の行政的要因の変化 

など、

一般的要因の動向を総合的に勘案して

求めるべきである。

 

時点修正率は

原則として上記により求めるが、

地価公示

都道府県地価調査等の資料を

活用するとともに、

適切な取引事例が乏しい場合には、

売り買い希望価格等の動向及び

市場の需給の動向等に関する諸資料

を参考として用いることが出来るものとする。

 

■おわりに

取事比法も、

演習問題を繰り返すことで、

理解が進みます。

ほんとうです。

 

 

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なのでぜひ演習問題に取り組みつつ、

理論を読み直して、

暗記も進めていきましょう。

 

恋愛も同じです。

男はこう、女はこう、

色んな人がいろいろいいますが、

やっぱり生身の異性と会って、

話して、

口説いてみないと

身につきませんよね。

 

多数の取引事例(LINE ID)を収集して、

事例の比較ができるといいですね。

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事例選択と要因比較...!

Cかな。笑

 

では。