不動産鑑定士のブログ 〜坂の上の雲〜

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鑑定理論第9章のまとめ

こんにちは、城山です。

 

 

今日もまとめていきます。

このブログで鑑定理論は完璧、

とまでは無理かもしれませんが、

多くの論点をカバーできるように

しておきます。

 

はじめに

9章は、

正直そんなに問われることは

ないのではないでしょうか。

 

だって問題作りにくいですよね。

 

鑑定評価報告書

鑑定評価報告書は、

鑑定評価の基本的事項及び

鑑定評価額を表し、

鑑定評価額を決定した理由を説明し、

その不動産の鑑定評価に関与した

不動産鑑定士の責任の所在を示すことを

趣旨とするものである。

 

鑑定評価書の作成

鑑定評価書の作成にあたっては

まずその鑑定評価の過程において

採用したすべての資料を整理し

価格形成要因に関する判断

鑑定評価方式の適用に係る判断 

に関する事項を明確にして、

これに基づいて作成されるべきである。

 

鑑定評価書の内容

鑑定評価書の内容は、

不動産鑑定業者が

依頼者に交付する鑑定評価書の

実質的な内容となるものである。

したがって、

鑑定評価報告書は

鑑定評価書を通じて依頼者のみならず

三者にも影響を及ぼすものであり

さらには不動産の適正な価格の形成の基礎

となるものであるから、

その作成にあたっては

誤解の生ずる余地を与えないよう留意する

とともに、

特に鑑定評価額の決定の理由については、

依頼者その他第三者に対して

十分に説明し得るものとするように

努めなければならない。

  

記載事項

鑑定評価報告書には、

少なくとも次の10項について

それぞれに定めるところに留意して

記載しなければならない。

鑑定評価額及び価格又は賃料の種類

鑑定評価の条件

対象不動産の所在/地番/地目/家屋番号/構造

/用途/数量/対象不動産に係る権利の種類

鑑定評価の依頼目的及び条件価格又は

賃料の種類との関連

価格時点及び鑑定評価を行った年月日

鑑定評価額の決定の理由の要旨

鑑定評価上の不明事項に係る取扱い及び

調査の範囲

関与不動産鑑定士又は

関与不動産鑑定業者に係る利害関係等

関与不動産鑑定士氏名

依頼者及び鑑定評価書が

依頼者以外に提出される場合における

当該提出先の氏名又は名称

 

必須記載事項

鑑定評価報告書は、

依頼者、第三者に対して影響を及ぼし、

適正な価格の形成の基礎

となるものであるから、

その作成にあたっては、

鑑定評価額と価格の種類、

鑑定評価の条件、対象不動産の所在、地番

のほか、

価格時点及び鑑定評価を行った年月日並びに

実査日を必ず記載しなければならない。

 

鑑定評価を行った年月日とは

いわゆる評価時点のことである。

これは鑑定理論の手順を完了した日、すなわち

鑑定評価報告書を作成し、

これに鑑定評価額を表示した日である。

これを記載する主旨は、

価格時点と評価時点の間隔の如何は、

資料の収集の可能性、

価格形成要因の分析の正確性等に

影響を及ぼし、

鑑定評価額とも関係してくる場合があるので、

当該評価時点においては当該鑑定評価額としたことに手落ちがなかったことを

後日立証する点にある。

このため価格時点、

評価時点は鑑定評価報告書への必須記載事項になっている。

 

鑑定評価額の決定の理由の主旨は

鑑定評価額が基準の定めるところに従い、

十分に合理的な根拠に基づいて

決定されたものであることを明確にし、

鑑定評価額の妥当性を立証

するためのものであり、

抽象的な表現はできる限り避け、

論理的かつ実証的に記載すべきである。

 

関与不動産鑑定士または関与不動産鑑定業者に係る利害関係等の記載が求められるようになった背景

近年、不動産の証券化に係る鑑定評価や

財務諸表のための価格調査等、

依頼者の鑑定評価に対するニーズが

多様化していること等から、

不動産鑑定評価に対する公正生、独立性、

透明性がより厳格に求められるようになったことにあると解する。

 

おわりに

今日はここまで。

そもそも9章は

ボリュームも多くないですしね。

ささっと暗記して上記を押さえておけば

多分大丈夫です。

 

これから各論が始まります。

最後まで行ったら、

第一章に戻ってちょっとずつリライト

していきます。

 

基準は何度も回して勉強することが大切です。

また、

暗記と演習問題を並行して取り組むことも

大切です。

 

坂の上の雲目指してがんばりましょう。

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