不動産鑑定士のブログ 〜坂の上の雲〜

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沖縄への不動産投資を考えてみた③

こんにちは、城山です。

前回の続きです。

 

www.buzzlife1a0312758.com

 

今回は、地元那覇の、あるゼネコン業者さんにインタビューしてきました。

めちゃくちゃ勉強になりました。。

 

以下インタビュー内容を書き起こし、

読みやすいように少しだけ編集しています。

生々しい話です。

 

那覇の一般的な相場は?

(城山の想定建物規模は、土地400㎡、建物300㎡、10室)

 

商業地域で、アパート建築単価は50万円前後(㎡単価)。

3,4階建て、ELVを付けるとこれにプラス数万円。

設計料は、総額の4〜5%。

 

沖縄の建築単価、工事費が復帰後最高額に 建設需要高まるも人手不足 - 琉球新報 - 沖縄の新聞、地域のニュース https://ryukyushimpo.jp/news/entry-702440.html

 

■直近請け負った案件は?

延床1,200㎡で2.5億円(㎡単価20万円くらい)

 

■建設工期について

工期が着工後1.5年竣工しか受けない。

いま案件が多すぎる。

設計から全部発注してくれるものしか受けない。

 

■依頼されるアセットの種類は?

共同住宅建築、コンビニ、スーパーが多い。

地主さんからの発注で、RCがほとんど。

 

■沖縄建設業界の景気は?

設計士、職人、現場監督、人が足りない。

人件費も高騰を続けている。

各社ギリギリのところでやっている。

公共工事すらも入札不調に終わる場合もある。

 

正直、環境はよくない。

つまり現場監督にしたら、

案件が多く、人員不足で工期が遅れる。

 

なかには大幅に遅れている案件もある。

市況的に潤っているわけではない。

 

■御社の得意分野以外の状況は。

民泊用の建築物作ってくれという依頼も多いか?

 

多い。しかし、融資の段階で引っかかって、

仕込みの段階でたち消えとなるケースも多い。

色んな話が多すぎて、振り回されないようにしている。

ある程度の資金計画がないと、委託は受けない。

ある程度の資金計画を作るためには、プランニングが大事。

つまり融資が受けられるかどうかが大事。

 

■ホテルの建築は

イニシャルコストが結構かかる。

当社の最低限利益率も取れないから、あまり積極的ではない。

 

■民泊の状況をもう少し詳しく。

中小のゼネコンは伝統的に、地主が土地持っていて、

ビジネスが成り立つ。

土地の値段高騰、以前の何倍か。。

坪300万円で土地を買ってホテルを建てるというが、

内容を見てみると「事業計画うまくいくのか?」というものがほとんど。

  

利回りが合えばやる。ベースが合えば検討もする。

ただし、ほとんど目線が合わない。

 

例えば宜野座とかでのホテル事業、利益の目線が「全然」合わない。

受けてくれるところを探しているのだろうけど、見つかっていない。

稼働率ADR等を踏まえ、建設工事費を坪100万でやってくれ、

といわれても忙しいし、たぶん受けるとこがない。



■沖縄の建設業者の大手は?

國場組。

株式会社 國場組 | 株式会社 國場組の公式ページ http://www.kokubagumi.co.jp/

あちらも受注案件を選んでいると思う、それほど多すぎる。

 

■用地買収業者っているの?

あまり聞かない。

地上げは聞くけど、ビジネス計画のなかの購入単価に上乗せして転売となるが、

これほど土地価格が高騰すると、利益もないだろう。

 

工場の移転、流通倉庫の移転などなら、

まだ地上げのチャンスもあるだろうが、

久茂地近辺だとハードルが高いだろう。

 

那覇市の用地売買について

「売り物がない」

あってもとんでもない値段、坪単価300〜350万円。

以前では考えられない値段。

買い手入るが全く目線が合わない。

かなりの数の人が探している。

買いの話ばっかり。

売りの話はほぼない。

那覇市全体ない。

再検討されたほうが良い。

買い手過剰、探せない。

那覇はまじでやばい。

 

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那覇市内のある駐車場

 

■買い手の属性は

県内外問わない。外国資本だと、台湾もよく聞く。

 

豊見城あたりの土地は?

市街化調整区域とか、使えない土地ばかり。

 

■金融機関の融資態度は?

民泊事業で融資の相談が多い。

銀行としても、民泊を希望している融資先の体力が持つのか疑問視。

裏付けがない事業者が多い。

稼働している民泊やホテルがいま潤っているのはわかるが、

事業計画の段階からちょっと危ない、ペイするのか?という話がほとんど。

 

つまり、投資物件での民泊を警戒している。

民泊だと、利益がレジデンスの6,7倍程度となるが、

ほんとにそんなに回るのか、信じられない。

 

ということで、

賃貸マンションで可動しているするかどうか、

で判断している。

 

インバウンドへの期待感も高いが、

状況の変化についていけない。

実態が見えなくなっている。

 

特にここ2年、ホテルも民泊も部屋数だれも把握していない。

 

■個人なら、どんな人に融資している?

原資もあって、事業内容もちゃんとした人。

信用力がある人。

 

 

■御社の相手先は

法人のCREのお手伝いしている。

自己所有不動産へ提案している。

本業の動向に左右されるような企業に、

何かあったときに支えてあげるために不動産で収益構造を安定させませんか、

という提案。

県内の企業を相手。

 

那覇でマンション建ててる人ってどんな人?空き地や広場が多いんだけど。。

 

沖縄の業者がほとんど。

地主が手放すってことは、ほとんどされない。

そういう意識が強い。

 

■大●建託

大東建託が一番活躍しているけど、

朝から晩まで営業されてるようだが、それでも買えてない。

「●東建託がしつこい、助けてくれ。」

という苦情というか相談を受けたりする。

一日何十と訪問していると思う。

 

地主に、「借金までしてマンション経営をする」

という考えはない。

代替わりを待つしかない。

 

土地価格がやばすぎる。



■やっぱり忙しい?笑

まじで人員不足。

オリンピックの影響もかなりある。資材の高騰、人的コスト。

 

沖縄の職人が都会に取られる。

給料が高いから都会に行っちゃう。

本土の業者が沖縄で工事するとき、本土から職人連れてくる。

マンション借り上げて生活させてる。

 

■私のように、沖縄へ不動産投資計画している人、かなりおおい?

多い。笑

 

■・・・エリアを広げるべき?

北部とか、いろいろ業者さんの話を聞いてみるといい。

浦添とかはまだ大丈夫。恩納村とかでリゾートやるとか。

 東京大阪など、需要が多いところがある。

インバウンドの影響など。

あとは名古屋福岡。投資ならそこまで広げてみたら。

 

那覇の不動産景気どう観てる?

ずっと地元にいるのに、現状がわからない。

 

あちこちで民泊の話している。

茶店行っても、個人がそんな話ばっかり。

「自宅を改修して民泊にする」、とか。

たぶん違法ですけど、数が多すぎて取り締まれないレベル。

 

■民泊が盛んになるのはどう思う?

民泊がほんとにうまくいくのかわからない。

自信が持てない。

賃貸マンションでも可動できるようなものでないと、やりたくない。

一気に増えて、情勢が変わって、一気に衰退されると困る。

内容を把握した上で、

金融機関とも相談しながらじゃないと、進められない。

よくわからない。

 

■建築から売却まで、沖縄特有のものってある?

特にない。

外国人との取引もあるみたいだし。

 

だいたいひっかかるのは融資。

地元の金融機関は、バックボーンの把握に時間がかかる。

 

不動産アパート事業も、

地主がいても、自己資本がないとみずほも融資を断っている。

 

裏付けがわからないと、融資がうまくいかないケースが本当に多い。

裏付けや信用背景がわからないと、事業性だけでは金融機関も進められない。

企業なら、信用調査するとか、金融機関同士での情報交換もあるようだが、

個人では、なかなかたいへん。

 

 

■例えばアパート8戸とか、売りに出る?

手放す人いない。

いるとしても、買い手がたくさんいるから、銀行で情報が止まる。

築35年のアパートすらかなりの値段で売れる。

利回り表面で6%、常に修繕費発生。

それでも買い手がいる。

NCF利回りにもどしたら、1%下回るレベル。

中古物件があまりにも出てこない。

 

■不動産の経済動向について

10年位前も、投資案件探している人多かった。リーマンショック前。

買い取った業者さんも多かった。2006年ごろ。相当高いときに買ってる。

あのときよりも、今回はひどい。

リーマンショック損切りで売って、、というのはよく聞く。

 

那覇で一番高い土地は?

県庁、国際通り周辺でも売買が結構会ったが、

当時坪120万。今なら300万円超える。

いま一番高いのは、国際通りのメイン通り、3年前で300万超えてた。

JALシティの周辺とか、いまや坪850万円レベル。

 

国際通りは、リーマンショック後ガラガラだったけど、

いまは平日は夜でも賑わっている。

 

松山も人が多い。物件出てこない。

 

小禄でも売買ほとんどない。地主手放さない。

 

おもろまち周辺の土地は?

一部商業地域あるけど、

土地は絶対出てこない。120%出てこない。

坪当たりの分譲マンション価格は、名古屋とかより沖縄のほうが高い。

 

■なにかアドバイスを・・・

那覇は探してもだめ。みつからない。

あったとしても、事業計画を立ててみて、採算が合うのか?

 

ゆいレール延伸先は栄える?

あっちももう全部決まっている。

買い手も建設業者も全部決まっている。

市外の西海岸のほうがまだチャンスある。

 

■まじですか・・・ 

大手不動産業者も国際通り沿い探しているけど、全然ないみたい。


以上、那覇の不動産市場は

売り物がない

あっても超高い

現地の人達もよくわかってない異常な状況

ということがわかりました。

第四弾に続きます。