こんにちは、城山です。
（追記：
この記事めちゃくちゃ読まれているのですが、
それはやはり事実だからでしょうか。）
今回が最終回です。
今回は、
ミスター金城
公務員
墓地
これらが登場します。
正直、やばいな、書いちゃっていいのかな？
という気がするけど
そういう記事こそ価値があるのでしょう。
- ■前回までのおさらい
- ■最後の訪問先
- ■アパートマンション建設について
- ■ミスター金城とは
- ■那覇の土地価格
- ■那覇でだれが土地売買しているのか
- ■スキーム
- ■土地価格の値上がりについて
- ■金融機関の融資態度
- ■沖縄でいい物件を買うためには？
- ■空き家について
- ■那覇市の地主
- ■首里から先の、モノレール延伸先は？
- ■宜野湾
- ■今後の見通し
- ■おもろまち
- ■宮古島
- ■石垣島
- ■またミスター金城の話、笑
- ■ミスター金城のホテル
- ■ホテル市場参加者
- ■カプセルホテル
- ■金融機関
- ■ おわりに
■前回までのおさらい
那覇は、
地主が土地を売らない（売ってくれない）
土地が高い、
建築費も高い、
「土地を買って建物を建築するアパートマンション経営」という事業計画では、
金融機関からの融資は難しい、
権利関係が複雑、
ということで、
素人が立ち入ることが難しい不動産マーケットであります。
■最後の訪問先
こちらは、
賃貸
仲介
建設工事
を会社を分けて、地元に密着して頑張っていらっしゃる先です。
では以下インタビューとなります。
■アパートマンション建設について
ミスター金城って知ってますか？
沖縄では、そこがいま一番勢いがあるのではないか。
ミスター金城が一括借上げして、ホテル経営をしている。
共同住宅として建築されたものを、
ミスター金城が用途変更してホテル経営をしている、
ということ。
沖縄のホテル・宿泊予約はMr.KINJO | 沖縄のビジネス、観光、旅行に安心価格のホテル Mr.KINJO http://mrkinjo.jp/
■ミスター金城とは
沖縄で知らない人はいないのでは？
ここ３年で相当成長した。
かぼちゃの馬車みたいな感じ？笑
「かぼちゃの馬車」被害者をさらに騙す“二重詐欺”の卑劣な実態 | 地下経済の深淵 | ダイヤモンド・オンライン https://diamond.jp/articles/-/168348
そういう感じのスタイルでやっている。
将来的にはどうなるかわからないが、
いまはイケイケ笑
沖縄のホテル・宿泊予約はMr.KINJO | 沖縄のビジネス、観光、旅行に安心価格のホテル Mr.KINJO http://mrkinjo.jp/
■那覇の土地価格
那覇市内は値上がりしすぎて、
アパートマンション計画では、金融機関が融資してくれない。
「土地を買って、建物を建てて、」という事業計画を作っても、
表面利回りは５％以下。
７％なんて見たことない。
この土地の高騰は、
「ミスター金城のせいでは？」
というウワサがまことしやかに
ちまたでは話題になっている笑
土地を買い漁った。
また彼らは、値を吊り上げても建築公示を請け負う。
建築工事が坪単価で１５０万円くらい。笑
ミスター金城が人も工事もかこってる笑
そんなミスター金城でも、
職人が足りなくて、工期が遅れ、、
という悪循環になっている。
１年で何十棟もやるところは厳しかろう。
國場組はダントツ、あそこは別世界。
株式会社 國場組 | 株式会社 國場組の公式ページ http://www.kokubagumi.co.jp/
■那覇でだれが土地売買しているのか
公務員が土地を買っている。
土地を高くても買って、公務員同士で転売している。
沖縄防衛局：職員が「軍用地投資を」 無許可出版、懲戒へ - 毎日新聞 https://mainichi.jp/articles/20180525/k00/00m/040/205000c
転売するたびに土地の価格が上がる。
ミスター金城も絡んでいるのでは？
（これはやばそうです）
■スキーム
公務員の両親名義で会社を設立し、
保証人に公務員自身が付く、
というスキームで融資を引っ張る。
学校の先生が多い。
公務員は副業禁止だから、
自分の両親とかを会社の代表にして、
金融機関が融資している。
（なんてわかりやすい・・・笑）
公務員の年収５００万円だとしたら、
物件価格が１億円で
頭金２割（２０００万）を準備し、
８０００万円の融資を取ってくる。
両親とかを代表にして、給料を支払う。
僕たちは手が出せない笑
■土地価格の値上がりについて
ここ２、３年でどんと上がった。
リーマンショックはなんの影響もなかった。
今回がバブル。
まだ上がると言われている。
土地単価だけ上がって賃料は上がらない。
オリンピックまで上がると言われている。
最後にババを誰が引くか、というチキンレース。
ミスター金城のようなイケイケグループは、
「今しかない！」
と言っている。
■金融機関の融資態度
海邦銀行が融資が一番厳しい。
沖縄銀行はどんどん融資する、というスタイル。
その次が琉球銀行。
コザ信用金庫はあまり聞かない。
■沖縄でいい物件を買うためには？
競売物件の任意売却がいいかも。
競売で出てくる確立が高い、出物が多いようだ。
そういう専門の業者さんもいる。
■空き家について
空き家のまま朽ち果てている物件も売らない理由は、
土地に複数の権利者がいて、
建物はまた別のいろんな所有者がいて、
まとめないと売れない状況。
一つの物件に
土地と建物それぞれに、
何人の権利者がいるのか、調べるのも面倒。
■那覇市の地主
糸満とかに行くと、地主は絶対土地売らない。
風習とか大事にしている。
土地に井戸があったら大変、守る。
■首里から先の、モノレール延伸先は？
延伸先は、もともと墓地の地域。
なかなか開発が進まなかった。
今回のモノレール延伸も、相当手こずってたはず。
ゆいレール新たな終着駅が見えてきた | 日経 xTECH（クロステック） https://tech.nikkeibp.co.jp/kn/atcl/cntnews/15/120900171/
アパートマンションがどんどん立ってるが、
沖縄の人は
「あそこは墓地地域」
とみんな知っているから、
住もうとは思わないはず。
墓地を移転するのも相当大変だろう。
今でも残っているし、
アパートマンションの３階くらいまで上がれば
墓地がたくさん見える。
２年位はアパート空室が埋まらなかった。
募集中の物件がいまでも多いはず。
浦添市は住みやすいんだけど、
お墓とかが多い。
お墓のイメージが強い。
開発が進んでいる地域は特にお墓というイメージ。
そのぶん土地価格は安いけど。
■宜野湾
狙うなら宜野湾では？
道路も開通するし、なかなかいいのでは？
軍の基地もあって騒音問題とか、
悪いイメージもあるけど、
その分土地価格も安い。
保証金とかで潤ってる人も多い。
基地がなくなると、困る人が多いから、
それを見越して土地を売ってくれる人とか、
チャンスがあるのでは？
■今後の見通し
ホテルもばんばん立っているが、
オリンピックすぎると
価格とかも下がるのでは？
そこが狙い目だと思っている。
宜野湾市中心に狙っている。
宜野湾から那覇市までクルマで通勤する人は多い。
ただし道路が一本道なので、渋滞している。
新しい道が開通したら改善するかも。
そのかわり宜野湾の土地価格が上がるかもだけど。。
ゆいレールを使って通勤、という計画もあるが、
県民は乗らない。クルマです笑
私もほぼ乗ったことがない、使わない笑
ほぼ観光客向けでしょう。
県庁に務めている人なら乗ってるのかも。
■おもろまち
開発済み、売ってるとしてもめちゃくちゃ高い。
高すぎてアパートとして採算が合わない。
■宮古島
ブームが来る前に、ミスター金城さんが土地を買い漁った。
２０棟建築待機中。笑
これで坪単価が上がっちゃって、手が出せない。
■石垣島
次は石垣島、たぶんミスター金城さんすでに行っている笑
需要があると嗅ぎつければ、すぐ探しに行っている。
ミスター金城さんはすごい笑
仲良くするのは大きなメリットがあると思いますよ。
■またミスター金城の話、笑
逃げ道もちゃんと作っている。
金城太一さん（３７）は、会長職に専念し、
各会社の代表者は全部他の人にしているようだ。
１代でここまで作り上げた。
目利きがすごい、人脈もすごい。
泊まれば分かる？Mr.KINJOの謎に迫る - 沖縄B級ポータル - DEEokinawa（でぃーおきなわ） https://www.dee-okinawa.com/topics/2017/08/mrkinjo.html
金城太一(@kinjotaichi)さん | Twitter https://twitter.com/kinjotaichi）
■ミスター金城のホテル
２０室からやっている。多くて３０室まで。
素泊まりで３０００円から。
稼働はかなりよいようだ。
■ホテル市場参加者
いろんな事業者がホテル業やり始めている。
過剰気味になるだろう。
足りない足りないって言ってるけど。。
台湾からの人が多い。
どういう理由なのかわからないが。。。
船が発着する。
日本のものを買う、マツキヨに行く、というのが
いいらしい。
■カプセルホテル
東京のカプセルホテル、沖縄にはない。
沖縄ではこんなの見たことない。
新橋駅前店｜【公式】豪華カプセルホテル 安心お宿 https://www.anshin-oyado.jp/shinbashi/
沖縄にはない！地下にお風呂があって。
でも沖縄にあったら、使う人いるかなぁ。
沖縄の人は、湯船に浸かるという習慣がない。
銭湯もない、瀬長島とかも行ったことがない。
温泉・サウナ施設のご案内│琉球温泉瀬長島ホテル 龍神の湯【公式】 http://www.hotelwbf.com/senaga/jp/hotbath/center.html?utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_campaign=senaga1802&gclid=CjwKCAjw_IPcBRAjEiwAl44QkS_MYu0PshkJlyWI7V1pgwd0-Roiz4l-8BEazLeRieV26996NU8dlhoCiv8QAvD_BwE
国際通りも行かない笑
国際通りも中学生まで
高校生になると北谷に行く。
ちょっとしたテーマパークになっている美浜で遊ぶ。
美浜タウンリゾート アメリカンビレッジ AMERICAN VILLAGE https://www.okinawa-americanvillage.com/
カプセルホテル、沖縄では流行ってない。
値段安いけど施設充実、というコンセプトは大変よい。
東京はすごい。
月島あたりなら東京でも買えるのでは？
この前安い土地見つけたけど、事故物件かな笑
■金融機関
金利が安いから不動産に融資が流れているけど、
それ以上に建築工事費が高騰している。
ホテル建設が流行り始める前は、
自己資金２割負担っていうのもなかった。
そのときにミスター金城が融資をかき集めて、
土地をバンバン買っていった。
ミスター金城はすごい。
■ おわりに
今回も、大変おもしろい話が聞けました。
やっぱり現地に行って、インタビューするって大事ですね。
対象対象不動産の確認と確定、というやつですね。
那覇の人にしたら当たり前の話かもしれませんが、
私にとっては目新しいお話ばかりでした。
結論としては、
地主であり、かつ自己資金がある公務員
のみが那覇で不動産投資ができる、
ということになりますね。
那覇の人ならみんな知っている話のはずなのに、
今まで訪問した２社からは聞けないお話でした。
ということは、
これが真実なのではないでしょうか。
深読みしすぎでしょうか。
闇というか、奥が深い那覇の不動産マーケットでした。
