不動産鑑定士のブログ 〜坂の上の雲〜

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沖縄への不動産投資を考えてみた⑤(最終回)

こんにちは、城山です。

今回が最終回です。

今回は、

ミスター金城

公務員

墓地

これらが登場します。

正直、やばいな、書いちゃっていいのかな?

という気がしています。

 

www.buzzlife1a0312758.com

 

■前回までのおさらい

那覇は、

地主が土地を売らない(売ってくれない)

土地が高い、

建築費も高い、

「土地を買って建物を建築するアパートマンション経営」という事業計画では、

金融機関からの融資は難しい、

権利関係が複雑、

ということで、

素人が立ち入ることが難しい不動産マーケットであります。

 

■最後の訪問先

こちらは、

賃貸

仲介

建設工事

を会社を分けて、地元に密着して頑張っていらっしゃる先です。

では以下インタビューとなります。

 

■アパートマンション建設について

ミスター金城って知ってますか?

沖縄では、そこがいま一番勢いがあるのではないか。

ミスター金城が一括借上げして、ホテル経営をしている。

 

共同住宅として建築されたものを、

ミスター金城が用途変更してホテル経営をしている、

ということ。

沖縄のホテル・宿泊予約はMr.KINJO | 沖縄のビジネス、観光、旅行に安心価格のホテル Mr.KINJO http://mrkinjo.jp/

 

■ミスター金城とは

沖縄で知らない人はいないのでは?

ここ3年で相当成長した。

かぼちゃの馬車みたいな感じ?笑

かぼちゃの馬車」被害者をさらに騙す“二重詐欺”の卑劣な実態 | 地下経済の深淵 | ダイヤモンド・オンライン https://diamond.jp/articles/-/168348

 

そういう感じのスタイルでやっている。

将来的にはどうなるかわからないが、

いまはイケイケ笑

 沖縄のホテル・宿泊予約はMr.KINJO | 沖縄のビジネス、観光、旅行に安心価格のホテル Mr.KINJO http://mrkinjo.jp/

 

■土地価格

那覇市内は値上がりしすぎて、

アパートマンション計画では、金融機関が融資してくれない。

「土地を買って、建物を建てて、」という事業計画を作っても、

表面利回りは5%以下。

7%なんて見たことない。

 

この土地の高騰は、

「ミスター金城のせいでは?」

というウワサがまことしやかに

ちまたでは話題になっている笑

土地を買い漁った。

 

また彼らは、値を吊り上げても建築公示を請け負う。

建築工事が坪単価で150万円くらい。

 ミスター金城が人も工事もかこってる笑

 

そんなミスター金城でも、

職人が足りなくて、工期が遅れ、、

という悪循環になっている。

 

1年で何十棟もやるところは厳しかろう。

 

國場組はダントツ、あそこは別世界。

株式会社 國場組 | 株式会社 國場組の公式ページ http://www.kokubagumi.co.jp/

 

那覇でだれが土地売買しているのか

公務員が土地を買っている。

土地を高くても買って、公務員同士で転売している。

沖縄防衛局:職員が「軍用地投資を」 無許可出版、懲戒へ - 毎日新聞 https://mainichi.jp/articles/20180525/k00/00m/040/205000c

 

転売するたびに土地の価格が上がる。

ミスター金城も絡んでいるのでは?

(これはやばそうです)

 

■スキーム

公務員の両親名義で会社を設立し、

保証人に公務員自身が付く、

というスキームで融資を引っ張る。

学校の先生が多い。

 

公務員は副業禁止だから、

自分の両親とかを会社の代表にして、

金融機関が融資している。

 (なんてわかりやすい・・・笑)

 

公務員の年収500万円だとしたら、

物件価格が1億円で

頭金2割(2000万)を準備し、

8000万円の融資を取ってくる。

 

両親とかを代表にして、給料を支払う。

 

僕たちは手が出せない笑

 

■土地価格の値上がりについて

ここ2、3年でどんと上がった。

リーマンショックはなんの影響もなかった。

今回がバブル。

まだ上がると言われている。

 

土地単価だけ上がって賃料は上がらない。

オリンピックまで上がると言われている。

最後にババを誰が引くか、というチキンレース

 

ミスター金城のようなイケイケグループは、

「今しかない!」

と言っている。

 

■金融機関の融資態度

海邦銀行が融資が一番厳しい。

沖縄銀行はどんどん融資する、というスタイル。

その次が琉球銀行

コザ信用金庫はあまり聞かない。

 

■沖縄でいい物件を買うためには?

競売物件の任意売却がいいかも。

競売で出てくる確立が高い、出物が多いようだ。

そういう専門の業者さんもいる。

 

■空き家について

空き家のまま朽ち果てている物件も売らない理由は、

土地に複数の権利者がいて、

建物はまた別のいろんな所有者がいて、

まとめないと売れない状況。

 

一つの物件に

土地と建物それぞれに、

何人の権利者がいるのか、調べるのも面倒。

 

 那覇市の地主

糸満とかに行くと、地主は絶対土地売らない。

風習とか大事にしている。

土地に井戸があったら大変、守る。

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いたるところにある石敢當

 

首里から先の、モノレール延伸先は?

延伸先は、もともと墓地の地域。

なかなか開発が進まなかった。

今回のモノレール延伸も、相当手こずってたはず。

ゆいレール新たな終着駅が見えてきた | 日経 xTECH(クロステック) https://tech.nikkeibp.co.jp/kn/atcl/cntnews/15/120900171/

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ゆいレール延伸先

アパートマンションがどんどん立ってるが、

沖縄の人は

「あそこは墓地地域」

とみんな知っているから、

住もうとは思わないはず。

墓地を移転するのも相当大変だろう。

 

今でも残っているし、

アパートマンションの3階くらいまで上がれば

墓地がたくさん見える。

 

2年位はアパート空室が埋まらなかった。

募集中の物件がいまでも多いはず。

 

浦添市は住みやすいんだけど、

お墓とかが多い。

お墓のイメージが強い。

開発が進んでいる地域は特にお墓というイメージ。

そのぶん土地価格は安いけど。

 

■宜野湾

狙うなら宜野湾では?

道路も開通するし、なかなかいいのでは?

軍の基地もあって騒音問題とか、

悪いイメージもあるけど、

その分土地価格も安い。

保証金とかで潤ってる人も多い。

 

基地がなくなると、困る人が多いから、

それを見越して土地を売ってくれる人とか、

チャンスがあるのでは?

 

■今後の見通し

ホテルもばんばん立っているが、

オリンピックすぎると

価格とかも下がるのでは?

そこが狙い目だと思っている。

 

宜野湾市中心に狙っている。 

宜野湾から那覇市までクルマで通勤する人は多い。

ただし道路が一本道なので、渋滞している。

新しい道が開通したら改善するかも。

そのかわり宜野湾の土地価格が上がるかもだけど。。

 

ゆいレールを使って通勤、という計画もあるが、

県民は乗らない。クルマです笑

 

私もほぼ乗ったことがない、使わない笑

ほぼ観光客向けでしょう。

県庁に務めている人なら乗ってるのかも。

 

おもろまち

開発済み、売ってるとしてもめちゃくちゃ高い。

高すぎてアパートとして採算が合わない。

 

宮古島

ブームが来る前に、ミスター金城さんが土地を買い漁った。

20棟建築待機中。笑

これで坪単価が上がっちゃって、手が出せない。

 

石垣島

次は石垣島、たぶんミスター金城さんすでに行っている笑

需要があると嗅ぎつければ、すぐ探しに行っている。

ミスター金城さんはすごい笑

仲良くするのは大きなメリットがあると思いますよ。

 

■またミスター金城の話、笑

逃げ道もちゃんと作っている。

金城太一さん(37)は、会長職に専念し、

各会社の代表者は全部他の人にしているようだ。

1代でここまで作り上げた。

目利きがすごい、人脈もすごい。

 

泊まれば分かる?Mr.KINJOの謎に迫る - 沖縄B級ポータル - DEEokinawa(でぃーおきなわ) https://www.dee-okinawa.com/topics/2017/08/mrkinjo.html

 

金城太一(@kinjotaichi)さん | Twitter https://twitter.com/kinjotaichi

 

■ミスター金城のホテル

20室からやっている。多くて30室まで。

素泊まりで3000円から。

稼働はかなりよいようだ。

 

■ホテル市場参加者

いろんな事業者がホテル業やり始めている。

過剰気味になるだろう。

足りない足りないって言ってるけど。。

台湾からの人が多い。

 どういう理由なのかわからないが。。。

船が発着する。

日本のものを買う、マツキヨに行く、というのが

いいらしい。

 

 ■カプセルホテル

 

新橋のカプセルホテル、沖縄にはない。

沖縄ではこんなの見たことない。

 

新橋駅前店|【公式】豪華カプセルホテル 安心お宿 https://www.anshin-oyado.jp/shinbashi/

 

沖縄にはない!地下にお風呂があって。

でも沖縄にあったら、使う人いるかなぁ。

 

沖縄の人は、湯船に浸かるという習慣がない。

銭湯もない、瀬長島とかも行ったことがない。

 

温泉・サウナ施設のご案内│琉球温泉瀬長島ホテル 龍神の湯【公式】 http://www.hotelwbf.com/senaga/jp/hotbath/center.html?utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_campaign=senaga1802&gclid=CjwKCAjw_IPcBRAjEiwAl44QkS_MYu0PshkJlyWI7V1pgwd0-Roiz4l-8BEazLeRieV26996NU8dlhoCiv8QAvD_BwE

 

国際通りも行かない笑

国際通りも中学生まで

高校生になると北谷に行く。

ちょっとしたテーマパークになっている美浜で遊ぶ。

美浜タウンリゾート アメリカンビレッジ AMERICAN VILLAGE https://www.okinawa-americanvillage.com/

 

カプセルホテル、沖縄では流行ってない。

値段安いけど施設充実、というコンセプトは大変よい。

東京はすごい。

 

月島あたりなら東京でも買えるのでは?

この前安い土地見つけたけど、事故物件かな笑 

 

 ■金融機関

金利が安いから不動産に融資が流れているけど、

それ以上に建築工事費が高騰している。

 ホテル建設が流行り始める前は、

自己資金2割負担っていうのもなかった。

 

そのときにミスター金城が融資をかき集めて、

土地をバンバン買っていった。

ミスター金城はすごい。

 

■ おわりに

今回も、大変おもしろい話が聞けました。

やっぱり現地に行って、インタビューするって大事ですね。

対象対象不動産の確認と確定、というやつですね。

那覇の人にしたら当たり前の話かもしれませんが、

私にとっては目新しいお話ばかりでした。

 

結論としては、

 

地主であり、かつ自己資金がある公務員

のみが那覇で不動産投資ができる、

ということになりますね。

 

那覇の人ならみんな知っている話のはずなのに、

今まで訪問した2社からは聞けないお話でした。

ということは、

これが真実なのではないでしょうか。

深読みしすぎでしょうか。

 闇というか、奥が深い那覇の不動産マーケットでした。