不動産鑑定士のブログ 〜坂の上の雲〜

日本で唯一(ほぼ)毎日更新する不動産鑑定士のブログです。

AM会社のしごと(資金がなきゃ何もできない)

こんにちは、城山です。

 

不動産ファンドで、

その仕組

ファイナンス

ボンド

IPO

PO

アクイジション

エグジット

アセットマネジメント

 

不動産鑑定士多しと言えど、

私ほどすべてに精通している不動産鑑定士はいないでしょう。

 

ブログの読者は、

不動産鑑定士や不動産関係のお仕事に携わっている人、

不動産鑑定士試験受験生が多いと思いますが、

AM会社へ転職したいですか?

AM会社、

そう、不動産アセットマネジメント会社です。

 

■AM会社とは

 

アセットマネジメント (以下AM) とは、

投資用アセットの管理運用を、

実際の所有者・投資家に代行して行う業務のことです。

よって、株式・債券・投資用不動産、

その他金融資産の管理を代行する業務一般を

意味します。

 

投資用不動産を

当初所有者(オリジネーターといわれます)や

投資家に代行して管理運用する業務を、

AMの中でも

不動産アセットマネジメントといいます。

 

具体的な業務は以下の図の通りですが、

この中の全てを行っているかは不動産AM会社によるかもしれません

オリジネーターが実態上は担っていることもあり得ます)。

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■城山もファンド経験あり

以前のブログでも紹介しましたが、

城山は以前ファンドのAM会社でファイナンス、財務系のしごともしていました。

 

www.buzzlife1a0312758.com

 

AMでのファイナンス

具体的な仕事の内容で、

一番花形のしごとは、こんな感じでした。

 

■ファンドの資金調達時の金融機関との条件交渉

当時、ファンドには有利子負債が

約1,800億円くらいありました。

 

負債を返済したり、

金利を払ったり、

接待をしたりされたりするわけです。

 

例えばこれ。

https://www.j-re.co.jp/file/news-bdbf9e73a810979cf720ca213af8d856750fca3a.pdf

 

借金を返して、

返済した金額と同じ額を、

また借りています。

 

これを借換と呼んだり、

ファイナンスといいます。

 

このリファイナンス(以下リファイ)のときに、

借入金利を、

前回までの条件と比べて、どれだけ低くできるか、

それがファイナンス担当者の交渉能力です。

 

うえのジャパンリアルエステイト(以下JRE)

の例だと、

借換後の金利が、7年の長期借入金で、

0.32%

 

借換金利は、7年の長期借入金で、0.98375%

 

借入期間は7年で同じなのに、

金利が0,66375%も下がっています。

 

30億円の借入で、金利がこれだけ下がると、

支払い金利が単純計算で、

30億円×0.66375%=19,912,500円

も安くなります。

 

これがそっくりそのまま分配金向上となり、

そのファイナンス担当者の実績となります。

 

金利

まぁこれは、

ファイナンス担当者の実力というより、

日銀の低金利政策を始めとする、

世界や日本経済全体の流れの中

にあるわけですが、

ファイナンス担当者は日々マーケットの向きを注視しています。

 

仕事のほとんどが、マーケット分析だったり、

他ファンドがどれくらいの金利で資金調達しているか、

だったりします。

 

TIBORやLIBORにも敏感です。

タイボーやライボーですね。

懐かしい。

 

あとはスワップレートですね。

 

■借入金利の決まり方

借入には、

一年以内に返済期限が到来する

「短期借入金」と、

 

返済期限が一年以上先に到来する

「長期借入金」に

分けられます。

 

借入金利の決まり方も異なります。

 

■短期借入金は、

TIBOR+スプレッドで

金利が決まることが多いです。

 

TIBOR+スプレッド=仕上がり金利

と呼んだりします。

 

TIBORは、

東京インターバンクオファードレートの

頭文字をとったものです。

"Tokyo Interbank Offered Rate"の略です。

 

つまり、東京の銀行間取引金利なので、

どのファンドにとっても

数値は同じです。

 

スプレッドが、

各ファンドによって異なります。

 

スプレッドが低い・安ければ、

金融機関はそのファンドを評価しているわけです

 

ここのファンドに貸しても貸し倒れる可能性は低い、

だからスプレッドも低くする。

 

ここのファンドに貸して、

貸し倒れする可能性は低いけど、

「行内格付け」という制度上、

スプレッドは優良ファンドより

高くしておこう、

こんな感じです。

 

■おわりに

今日はここまで。

次回は長期借入金や、行内格付けについて。

 

いつも女遊びやオナ禁をやっているわけではないところを

見せつけてやります!笑

 

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