こんにちは、城山です。
不動産ファンドで、
その仕組
ボンド
PO
アクイジション
エグジット
アセットマネジメント
不動産鑑定士多しと言えど、
私ほどすべてに精通している不動産鑑定士はいないでしょう。
ブログの読者は、
不動産鑑定士や不動産関係のお仕事に携わっている人、
不動産鑑定士試験受験生が多いと思いますが、
AM会社へ転職したいですか？
AM会社、
そう、不動産アセットマネジメント会社です。
■AM会社とは
アセットマネジメント (以下AM) とは、
投資用アセットの管理運用を、
実際の所有者・投資家に代行して行う業務のことです。
よって、株式・債券・投資用不動産、
その他金融資産の管理を代行する業務一般を
意味します。
投資用不動産を
当初所有者（オリジネーターといわれます）や
投資家に代行して管理運用する業務を、
AMの中でも
不動産アセットマネジメントといいます。
具体的な業務は以下の図の通りですが、
この中の全てを行っているかは不動産AM会社によるかもしれません
（オリジネーターが実態上は担っていることもあり得ます）。
■城山もファンド経験あり
以前のブログでも紹介しましたが、
城山は以前ファンドのAM会社でファイナンス、財務系のしごともしていました。
AMでのファイナンスの
具体的な仕事の内容で、
一番花形のしごとは、こんな感じでした。
■ファンドの資金調達時の金融機関との条件交渉
当時、ファンドには有利子負債が
約1,800億円くらいありました。
負債を返済したり、
金利を払ったり、
接待をしたりされたりするわけです。
例えばこれ。
https://www.j-re.co.jp/file/news-bdbf9e73a810979cf720ca213af8d856750fca3a.pdf
借金を返して、
返済した金額と同じ額を、
また借りています。
これを借換と呼んだり、
リファイナンスといいます。
このリファイナンス（以下リファイ）のときに、
借入金利を、
前回までの条件と比べて、どれだけ低くできるか、
それがファイナンス担当者の交渉能力です。
の例だと、
借換後の金利が、７年の長期借入金で、
0.32％
借換前の金利は、７年の長期借入金で、0.98375%
借入期間は７年で同じなのに、
金利が0,66375%も下がっています。
30億円の借入で、金利がこれだけ下がると、
支払い金利が単純計算で、
30億円×0.66375%＝19,912,500円
も安くなります。
これがそっくりそのまま分配金向上となり、
そのファイナンス担当者の実績となります。
■金利
まぁこれは、
ファイナンス担当者の実力というより、
日銀の低金利政策を始めとする、
世界や日本経済全体の流れの中
にあるわけですが、
ファイナンス担当者は日々マーケットの向きを注視しています。
仕事のほとんどが、マーケット分析だったり、
他ファンドがどれくらいの金利で資金調達しているか、
だったりします。
TIBORやLIBORにも敏感です。
タイボーやライボーですね。
懐かしい。
あとはスワップレートですね。
■借入金利の決まり方
借入には、
一年以内に返済期限が到来する
「短期借入金」と、
返済期限が一年以上先に到来する
「長期借入金」に
分けられます。
借入金利の決まり方も異なります。
■短期借入金は、
TIBOR＋スプレッドで
金利が決まることが多いです。
TIBOR＋スプレッド＝仕上がり金利、
と呼んだりします。
TIBORは、
東京インターバンクオファードレートの
頭文字をとったものです。
"Tokyo Interbank Offered Rate"の略です。
つまり、東京の銀行間取引金利なので、
どのファンドにとっても
数値は同じです。
スプレッドが、
各ファンドによって異なります。
スプレッドが低い・安ければ、
金融機関はそのファンドを評価しているわけです
ここのファンドに貸しても貸し倒れる可能性は低い、
だからスプレッドも低くする。
ここのファンドに貸して、
貸し倒れする可能性は低いけど、
「行内格付け」という制度上、
スプレッドは優良ファンドより
高くしておこう、
こんな感じです。
■おわりに
今日はここまで。
次回は長期借入金や、行内格付けについて。
いつも女遊びやオナ禁をやっているわけではないところを
見せつけてやります！笑
