こんにちは、城山です。
三連休いかがお過ごしでしょうか。
３回に１回くらい書いていますが、
不動産鑑定士多しと言えど、
不動産ファンド
その仕組
ボンド
PO
アクイジション
エグジット
アセットマネジメント
私ほどAMのすべてを経験し、
精通している不動産鑑定士はいないでしょう。
今回は、
派手ではないけど重要な仕事、
ディスクロージャーです。
つまり情報公開ですね。
■情報開示
世の中には、
自分の言いたいことだけ言って、
本当に伝えなきゃいけないことを隠す人がいます。
世間では、
カルロス・ゴーンさんが「容疑者」として、
有価証券報告書に自身の報酬を虚偽記載していたということで、
まさに
「言いたいことだけ言って、隠したいことは言わない。」
という対応になってしまっています。
あんなに報酬もらってて、
虚偽記載する必要なんてないと思いますが、
ほんとに悪いことしてたんですかねぇ。。。
ファンドは、
投資家からのお金を預かっている以上、
法律で定められた情報を開示する必要があります。
日本ビルファンド投資法人などのREITは、
だいたい「IRライブラリ」ページを作っています。
日本ビルファンド投資法人｜IR情報 ｜IRライブラリ
https://www.nbf-m.com/nbf/ir/library.html
私はファイナンス担当者として、
ファンドが行う適時開示資料を
シコシコと作成していました。
有価証券報告書も何度も作りましたが、
社長の報酬を意図的に書き換える、
過小に計上する、
過小に申告する、
そんなことできるはずがなかったです。
できるとしたら、
監査法人の会計士を騙す必要がありますが、
監査法人を騙すなんて、ほぼ不可能です。
・・・EYですか。
このマークを見たことがある人もいるでしょう。
■EYは問題続き
EYといえば、下記企業の監査法人です。
また日産でやっちまった感じですね。
■法定開示書類の作成
これは、ディスクロージャー専門の、
こんな会社さんと一緒にやっていく仕事です。
宝印刷 | ディスクロージャーのパイオニア https://www.takara-print.co.jp/
株式会社プロネクサス https://www.pronexus.co.jp/
彼らは慣れているので、
従っておけば大丈夫です。
でもこの資料を作る作業は、
本当にいい経験でした。
必要な、知りたい情報が、
どこにどのように書いてあるかがわかると、
仕事がはかどります。
ファンドをやっていくうえで必要な知識です。
■情報処理能力
ファンドを運営していく上で、
他のファンドはどうしているか、
ということは上司から必ず聞かれます。
他のファンドはどうしているかを
どうやって調べるか？
法定開示書類を調べます。
法定開示書類はどこにあって、
どの法定開示書類を調べればいいのか、
知りたい情報がどこに書いてあるか、
城山は法定開示書類を作っていたので、
だいたい把握できています。
ぜひ作成作業に携わってみてください。
その知識と経験は重宝がられるはずです。
■プレスリリース
上場していると、例えば
・お金を借りたとき
・不動産を売買したとき
・社長が交代したとき
プレスリリースする必要があります。
そんなときは東京証券取引所の担当官と、
プレスリリースの文面について
「この内容はなに？」
みたいな感じで電話がかかってきます。
お金を借りると
「資金繰り大丈夫？借入の目的は？」
不動産を買う（売る）と、
「売主（買主）はだれ？」
ここも、
「自分が言いたいことだけ言ってんじゃねーぞ」
という確認ですね。
ここは、鑑定士だからって容赦はありません。
ほんとーに、世間には、
「自分の言いたいことだけ言う」人が
たくさんいます。
みなさんの頭にも、
ふと誰かの顔が思い浮かぶのではないでしょうか。
■株主総会
みなさんのなかで株主総会の仕事をしたことがある人は、
それほど多くはないのではないでしょうか。
ファンドにも投資家がいる以上、
株主総会を開催する必要があります。
たくさん株を持ってくれている投資家には、
決算ごとに直接説明に行きますが、
個人投資家、１口だけ持っているという人たち向けには
直接説明はなかなか難しいです。
そこで、２年に１回株主総会を開催します。
株主総会では、
・ファンドのボスの任期継続orクビ
・ファンドの規約の変更
が大きな議案です。
ここで、なぜか城山は司会業をやっていました笑
「投資家の皆様、本日はご来場頂き誠にありがとうございます。
あと５分で総会を開会致します。」
壇上に座ってこんなことを言います。
■規約の改定
ファンド関連の法律は結構改正されるので、
これに対応した規約の変更を行う必要があります。
今はかなり慣れましたが、
当時はドキュメンテーション作業の経験が乏しくて、
相当悩みました。
法律の読み方も苦手だったし、
日々トレーニングでした。
■想定問答集
議題の説明が一通り終わると、
議決する前に、
質問タイムです。
この質問タイムのために、
想定問答集を作成します。
これもなかなかめんどくさい作業です。
ただし、
この作業を進めることで、
自身のファンドの内容を
より深く広く勉強することができました。
また、
自身のファンドの内容を深く知ることで、
他のファンドがなぜこのような投資活動をしているのか、
理由がわかってきました。
株主総会は、
ほぼすべての事業会社が行う大切な行事です。
想定問答集を作るとか、
自身の会社を株主に説明する、
一度くらい経験してもよい仕事ではないでしょうか。
■外部加入団体
ファンドは、周りの人たちに守ってもらうために、
外部団体に加入しているものです。
たとえば、
投信協会やARESですね。
投資信託協会 - 投資信託協会 https://www.toushin.or.jp/
不動産証券化協会 - ARES - https://www.ares.or.jp/imgs/img-mv03.jpg
この人たちは、
ファンドをいろいろと調査していて、
市場の安定や、
株主保護、
ファンドが悪いことしないように見張る、
いろいろな仕事があるようなので、
「調査のお願い」
などがあります。
立入検査とかもあります。
ガバナンスが聞いていて、
正しく職務執行できているか確認します。
■おわりに
行楽シーズンですね。
こんな小難しいブログ読まずに笑、
旅行へ行っている人がたくさんいるでしょう。
だいたいファイナンス担当者時代の話は書けたので、
次回からは、
自身がファンドで投資や資産運用を
していたころの話です。
