こんにちは、城山です。
今回もストック放出です。
まとめるだけでも結構たいへんです。。
ですが、
自分の知識が誰かの役に立てば！
それに、
整理するっていいですね。
久しぶりに鑑定理論に触れて、
よくできている理論だなと
改めて思いました。
何回かにに分けてお届けします。
今日は
種類
種別
類型
地域
とかですね。
ここでつまづく人、
意外と多いのではないでしょうか。
■不動産の種類を判定する意義
不動産の鑑定評価においては、
①不動産の地域性
②有形的利用
③権利関係の態様
に応じた分析を行う必要があり、
その地域の特性等に基づく
不動産の種類ごとに検討することが
重要である。
不動産の種類とは、
①不動産の種別と類型の二面からなる
複合的な不動産の概念を示すものであり、
②この不動産の種別と類型が
不動産の経済価値を本質的に決定づける
ものであるから、
③この両面の分析を待って
初めて精度の高い鑑定評価が
可能となるのである。
不動産の種別とは、
不動産の用途に関して区分される
不動産の分類をいい、
①地域の種別と、
②地域の種別に応じて区分される
土地の種別とがある。
地域の種別
①宅地/農地/林地地域に分けられる。
②宅地地域は、住宅/商業/工業地域に
細分され、
③さらにその規模/構成の内容/機能等に
応じた細分化が考えられる。
土地の種別
①地域の種別に応じて区分される
土地の区分であり、
②宅地/農地/林地/見込地/移行地に分けられ、
③さらに地域の種別の細分に応じて
細分される。
不動産の類型とは、
①不動産の有形的利用
②権利関係の態様
に応じて区分される不動産の分類をいう。
■不動産の種別を判定する意義
不動産の地域性
不動産は、
①他の不動産と共に、
用途的に同質性を有する一定の地域
（用途的地域）を構成して、
②用途的地域に属することを通常とし、
地域の特性
地域は、
①その規模
②構成の内容
③機能等
にわたって
それぞれ他の地域と区別されるべき特性
を有している。
用途的地域
①用途的地域には、
その地域の特性に応じた一定の価格水準
が形成されるとともに、
②地域内の不動産の価格は、
この地域の価格水準という大枠の下で
個別的に形成される。
したがって、
不動産の鑑定評価にあたっては、
①対象不動産が属する用途的地域の種別と
②対象不動産の種別を的確に判定し、
③当該種別に応じた
市場参加者の観点に立って、
④各手順における分析判断を行わなければならない。
不動産の種別の分類は、
①不動産の鑑定評価における
地域分析・個別分析・鑑定評価手法の適用等の
各手順を通じて重要な事項となっており、
②これらを的確に分類整理することは
鑑定評価の精密さを一段と高めるものである。
不動産の種別の細分化の必要性
不動産の鑑定評価に当たっては、
価格形成要因を市場参加者の観点から
把握・分析することが必要であるが、
一般に
市場参加者の意思決定基準は、
対象となる不動産の種別により異なり、
それは、
種別を細分化することで
より純化されるものである。
したがって、
鑑定評価の精度を高めるため、
不動産の種別は出来るだけ細分化すべき。
■不動産の種類が不動産の経済価値を決定する理由
不動産の在り方と経済価値
土地は
その持つ有用性のゆえに、
すべての国民の生活と活動とに
欠くことのできない基盤である。
そして、
この土地を人間が各般の目的のために
どのように利用しているかという
土地と人間との関係は、
不動産の在り方、
すなわち、
不動産がどのように構成され、
どのように貢献しているかということに
具体的に現れる。
この場合における構成とは、
不動産の有形的利用及び
権利関係の態様（類型）を意味し、
この場合における貢献とは、
不動産の用途（種別）を意味する。
この不動産の在り方は、
①価格形成要因の相互作用によって
決定されるとともに、
②経済価値の本質を決定づけている。
不動産の種別と経済価値
不動産は他の不動産と共に、
用途的に同質性を有する一定の地域を構成し、
これに属することを通常とし、
地域は、
その規模/構成の内容/機能等にわたって
それぞれ他の地域と区別されるべき特性を
有している。
不動産の属する用途的地域は、
他の用途的地域との相互関係を通じて
その社会経済的位置を占め、
個別の不動産は、
地域内の他の不動産との関係を通じて
その社会的経済的有用性を発揮する。
すなわち、
不動産が構成する用途的地域ごとに
価格水準が構成され、
個別の不動産の価格は、
地域の価格水準という大枠の中で個別的に形成される。
従って、
不動産の種別（用途）は
不動産の経済価値の本質を決定づける
ということができる。
不動産の類型と経済価値
不動産は、
土地の持つ諸特性（自然的/人文的特性）
に照応する特定の自然的/人文的条件を
与件として利用され、
その社会的経済的有用性を発揮する。
また、
不動産の価格は、
その不動産に関する
①所有権、賃借権等の権利の対価
②経済的利益の対価であり、
二つ以上の権利利益が
同一の不動産の上に存する場合には、
それぞれの権利利益について、
その価格が形成されうる。
従って、
不動産の類型（有形的利用/権利関係の態様）は、
不動産の経済価値の本質を決定づける
といえる。
■おわりに
まーやっぱり暗記なのですが、
理解できると、
暗記もややスピードが上がるのではないでしょうか。
