不動産鑑定士のブログ 〜坂の上の雲〜

日本で唯一、ほぼ毎日更新している不動産鑑定士のブログです。ためになる情報を発信していきます(たまに下ネタも。)。

鑑定理論第二章のまとめ(その1)

こんにちは、城山です。

今回もストック放出です。

まとめるだけでも結構たいへんです。。

 

ですが、

自分の知識が誰かの役に立てば!

 

それに、

整理するっていいですね。

久しぶりに鑑定理論に触れて、

よくできている理論だなと

改めて思いました。

 

何回かにに分けてお届けします。

今日は

種類

種別

類型

地域

とかですね。

ここでつまづく人、

意外と多いのではないでしょうか。

 

 

■不動産の種を判定する意義

不動産の鑑定評価においては、

①不動産の地域性 

有形的利用 

権利関係の態様

に応じた分析を行う必要があり、

その地域の特性等に基づく

不動産の種類ごと検討することが

重要である。

 

不動産の種類とは、

不動産の種別と類型の二面からなる

複合的な不動産の概念を示すものであり

 

この不動産の種別と類型

不動産の経済価値を本質的に決定づける

ものであるから、

 

この両面の分析を待って

初めて精度の高い鑑定評価

可能となるのである。

 

不動産の種別とは、

不動産の用途に関して区分される

不動産の分類をいい、

地域の種別

地域の種別に応じて区分される

土地の種別とがある。

 

地域の種別

宅地/農地/林地地域に分けられる。

宅地地域は、住宅/商業/工業地域に

細分され、

③さらにその規模/構成の内容/機能等に

応じた細分化が考えられる。

 

土地の種別

地域の種別に応じて区分される

土地の区分であり、

宅地/農地/林地/見込地/移行地に分けられ、

③さらに地域の種別細分に応じて

細分される。

 

不動産の類型とは、

①不動産の有形的利用

②権利関係の態様

に応じて区分される不動産の分類をいう。

 

■不動産の種を判定する意義

不動産の地域性

不動産は、

他の不動産と共に、

用途的に同質性を有する一定の地域

(用途的地域)を構成して

②用途的地域に属することを通常とし

 

地域の特性

地域は、

①その規模

②構成の内容

③機能等

にわたって

それぞれ他の地域と区別されるべき特性

を有している

 

用途的地域

用途的地域には、

その地域の特性に応じた一定の価格水準

が形成されるとともに、

地域内の不動産の価格は、

この地域の価格水準という大枠の下で

個別的に形成される。

 

したがって、

不動産の鑑定評価にあたっては、

①対象不動産が属する用途的地域の種別と

対象不動産の種別を的確に判定し、

③当該種別に応じた

市場参加者の観点に立って、

各手順における分析判断を行わなければならない

 

不動産の種別の分類は

①不動産の鑑定評価における

地域分析個別分析鑑定評価手法の適用等

各手順を通じて重要な事項となっており、

②これらを的確に分類整理することは

鑑定評価の精密さを一段と高めるものである。

 

不動産の種別の細分化の必要性

不動産の鑑定評価に当たっては、

価格形成要因を市場参加者の観点から

把握・分析することが必要であるが、

一般に

市場参加者の意思決定基準は、

対象となる不動産の種別により異なり

それは、

種別を細分化することで

より純化されるものである。

したがって、

鑑定評価の精度を高めるため

不動産の種別は出来るだけ細分化すべき。

 

■不動産の種類が不動産の経済価値を決定する理由

 不動産の在り方と経済価値

土地は

その持つ有用性のゆえに、

すべての国民の生活と活動とに

欠くことのできない基盤である。

そして、

この土地を人間が各般の目的のために

どのように利用しているかという

土地と人間との関係は、

不動産の在り方

すなわち

不動産がどのように構成され、

どのように貢献しているかということに

具体的に現れる。

 

この場合における構成とは、

不動産の有形的利用及び

権利関係の態様(類型)を意味し、

 

この場合における貢献とは、

不動産の用途種別)を意味する。

 

この不動産の在り方は、

価格形成要因の相互作用によって

決定されるとともに、

経済価値の本質を決定づけている。

 

不動産の種別と経済価値

不動産は他の不動産と共に、

用途的に同質性を有する一定の地域を構成し、

これに属することを通常とし、

地域は、

の規模/構成の内容/機能等にわたって

それぞれ他の地域と区別されるべき特性を

有している。

 

不動産の属する用途的地域は、

他の用途的地域との相互関係を通じて

その社会経済的位置を占め

個別の不動産は、

地域内の他の不動産との関係を通じて

その社会的経済的有用性を発揮する。

 

すなわち、

不動産が構成する用途的地域ごとに

価格水準が構成され、

個別の不動産の価格は、

地域の価格水準という大枠の中で個別的に形成される。

 

従って、

不動産の種別(用途)は

不動産の経済価値の本質を決定づける

ということができる。

 

不動産の類型と経済価値

不動産は、

土地の持つ諸特性(自然的/人文的特性)

に照応する特定の自然的/人文的条件

与件として利用され、

その社会的経済的有用性を発揮する。

また、

不動産の価格は、

その不動産に関する

①所有権、賃借権等の権利の対価

経済的利益の対価であり、

二つ以上の権利利益が

同一の不動産の上に存する場合には、

それぞれの権利利益について、

その価格が形成されうる

 

従って、

不動産の類型(有形的利用/権利関係の態様)は、

不動産の経済価値の本質を決定づける

といえる。

 

■おわりに

まーやっぱり暗記なのですが、

理解できると、

暗記もややスピードが上がるのではないでしょうか。

 

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イカ