不動産鑑定士のブログ 〜坂の上の雲〜

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鑑定理論各論第1章のまとめその2

こんにちは、城山です。

今日は各論1章の残りを片付けましょう。

建物系ですね。

 

 

はじめに

自用の建物及びその敷地

貸家及びその敷地

借地権付建物

このあたりです。

 

自用の建物及びその敷地(以下、自建)

不動産の類型(有形的利用・権利関係の態様)は、

種別(用途による分類)とともに

不動産の経済価値を本質的に決定づけるので、

類型に応じた適切な要因の分析や

評価手法の適用を行う必要がある。

 

自建とは

建物所有者とその敷地の所有者とが

同一人であり、

その所有者による使用収益を制約する権利の

付着していない場合における当該敷地と建物。

 

自建の特徴

直ちに需要者の用に

供することが出来るので、

取引当事者は、価格の三面性

費用性/市場性/収益性)を

等しく考慮して取引意思決定する。

したがって、

自建の鑑定評価額

①原価法による積算価格

②取事比法による比準価格

③収還法による収益価格 

関連づけて決定する。

 

貸家及びその敷地(以下、貸家)

貸家とは

建物所有者とその敷地の所有者とが

同一人であるが、

建物が賃貸借に供されている場合

における当該敷建。

 

貸家とは

借地人が居付であるので、

直ちに需要者のように供することが出来ず

取引当事者(投資家)は、

投資用不動産として

収益性重視して取引意思決定する。

したがって、

貸家鑑定評価額は

実際実質賃料

売主が既に受領した一時金のうち

売買等にあたって

買主に承継されない部分がある場合には、

当該部分の運用益償却額を

含まないものとする

に基づく純収益等の現在価値の総和

を求めることにより得た収益価格標準とし、

②積算価格

③比準価格 

比較考量して決定する。

 

借地権付建物(以下、借建)

借建とは

借地権を権原とする建物が存する場合における当該建物およびその敷地

借建鑑定評価額は

当該建物を借地人が使用しているものについての鑑定評価額は、

①原価法による積算価格

②取事比法による比準価格

③収還法による収益価格 

関連づけて決定する。

  

積算価格について、自建との比較

自建の再調達原価は、

当該建物及びその敷地が

既成市街地に存する場合には、

取事比法及び土地残余法により求めた

更地価格に

建物再調達原価を加算して求める。

 

借地権付建物の再調達原価は、

借地権価格に

建物再調達原価を加算して

求める。

 

借地権の価格を求めるにあたっては

①借地権の取引慣行の成熟の程度によって

適用する方法が異なるため、

②借地権に係る地域分析及び個別分析を行い、

③借地権の態様取引慣行

明確にしなければならない。

 

比準価格について、自建との比較

自建の場合、

土地、建物並びに建物及びその敷地に係る

各個別的要因について

比較可能な自建の取引事例を

収集・選択することになる。

 

借地権付建物の場合、

①これらの個別的要因に加え、 

②借地権の契約の内容

③借地権の態様について

比較可能な借地権付建物の取引事例を

選択・収集する必要がある。

借建鑑定評価額(貸家)の場合

当該建物が賃貸されているものについての

鑑定評価額は、

①実際実質賃料に基づく純収益の

現在価値の総和

を求めることにより得た収益価格を標準とし、

②原価法による積算価格

③取事比法による比準価格

比較考量して決定する。

 

貸家との比較

総費用について

貸家に直接還元法及びDCF法を

適用する場合には、

総費用の査定に当たって、

土地の公租公課を計上する。

 

借地権付建物(貸家)の場合は、

総費用の査定に当たって、

土地の公租公課を計上せず、

支払地代を計上する。

なお、

現行地代が周辺相場よりも

明らかに割高or割安の場合には、

売買に際し地代が改定される場合もあるため、

地代改定の可能性について

考慮する必要がある。

特に、

DCF法の適用に当たり、

分析期間内に地代の改定が

見込まれる場合には、

改定後地代をキャッシュフロー

反映すべきである。

さらに、

必要に応じて借地契約の更新期の費用項目

として、

更新料等の一時金を計上する場合もある。

 

還元利回り等について

借地権付建物は、貸家敷と異なり、

①将来地代の値上げにより

賃料差額が縮小するリスクや、

更新料建替え承諾料等の負担を

求められるリスクや、

賃貸人側の正当事由に基づき

借地契約が終了するリスク等 

がある。

したがって、

還元利回りや最終還元利回り等の査定

に当たっては、

これら借地権付建物に固有のリスク

反映すべきである。

 

還元方法について

旧法に基づく借地権や、

借地借家法に基づく

いわゆる普通借地権の場合、

契約期間が満了しても契約更新される可能性が高い

しかし、

定期借地権の場合、通常、

契約期間の満了に伴って

確定的に契約が終了する。

したがって、

残存契約期間の短い定期借地権付建物の場合、

直接還元法の適用に当たっては、

有期還元法のモデルである

インウッド式(初年度純収益×複利年金現価率+復帰価格×複利現価率)

を採用し、

DCF法の適用に当たっては、

当該残存期間を分析機関と設定することが、

それぞれ合理的と考えられる。

なお

どちらの方法においても、復帰価格は、

復帰時点の建物取壊し費用を

計上するものとし、

土地価格等を計上してはならない。

 

区分所有建物及びその敷地の評価・意義・留意点

区分所有建物及びその敷地の定義

建物の区分所有法に関する法律

第2条第3項に規定する専有部分

当該専有部分に係る第2条第4項に規定する

共用部分の共有持分

第2条第6項に規定する敷地利用権

 

区分所有建物およびその敷地で、

専有部分を区分所有者が使用しているものについての鑑定評価額

①原価法による積算価格

②取事比法による比準価格

③収益還元法による収益価格  

関連付けて決定するものとする。

 

区分所有建物およびその敷地で、専有部分が賃貸されているものについての鑑定評価額

実際実質賃料

売主が既に受領した一時金のうち

売買等にあたって

買主に承継されない部分がある場合には、

当該部分の運用益及び償却額を

含まないものとする。)

に基づく純収益の現在価値の総和

を求めることにより得た収益価格標準とし、

②積算価格及び比準価格を

比較考量して決定するものとする。

 

Ex)対象不動産に経済価値のある専用庭が付着しているとき

原価法

区分所有建物及びその敷地の積算価格は、

①区分所有建物の対象となっている

一棟の建物及びその敷地の積算価格を求め、

②当該積算価格に当該一棟の建物の

階層別同一階層内の位置別効用比

により求めた配分率を

乗ずることにより求める。

③本件庭は専用部分の個別的要因として

配分率の査定の中で反映させるか、

配分率を乗じた後に個別修正として

反映させる。

 

取事比法

個別的要因の比較に反映させると同時に、

取引事例選択の際の判断材料としても活用

 

収益還元法

主として賃料の査定において反映させる。

なお、 

専用庭使用料を負担している場合は、

費用計上する必要あり。

 

Ex)敷地利用権が借地権であった場合

原価法 

①一棟の敷地再調達原価に替えて、

②一棟の敷地借地権価格を

求めるものとする。

また、

①敷地利用権が借地権であることに起因して、

土地建物一体としての市場性の減退

認められる場合には、

②これを減価修正において

適切に反映させる必要がある。

取事比法

区分所有建物及びその敷地に係る

事例選択において、

①敷地利用権について

同様の権利形態を有する事例を

採用することが望ましい。

②また、地代等の契約内容について、

個別的要因比較の中で

斟酌しなければならない。

 

収益還元法

①一般的な収益還元法における費用項目

として、

公租公課」が存するが、

②対象不動産の所有者は

土地の所有権を有しないことから、

③「土地の公租公課

(固定資産税、都市計画税)」の計上不要

これに換えて、

④「地代」を計上する必要が出てくる。

また、

敷地利用権が借地権であることによる

市場性の減退について、

①還元利回り

②割引率等 

の査定の中で検討しなければならない。

 

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おわりに

各論については演習問題を解くことで

理解が進みます。

文章だけ読んで理解できる人はいいですが、

最初は大変です。

なので、演習問題を解くことで必ず理解できますので、

ぜひ解いてみてください。

 

答えを見ながらでもいいので、

まずは理解を進めることです。

 

「習うより慣れろ」という言葉がありますね。

習いつつ慣れましょう。

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