不動産鑑定士のブログ 〜坂の上の雲〜

日本で唯一(ほぼ)毎日更新する不動産鑑定士のブログです。

AM会社のしごと(ようやくクロージング)

こんにちは、城山です。

前回からの続きです。

 

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■晴れ舞台

さて、資料も整い、

あとは経営会議にかけるだけです。

 

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NBFの仕組み

ここで、

プレゼン能力が求められます。

 

かっこいいプレゼンをぶちかまして、

「対象不動産を取得致したく、

ご決断願います!」

とか言って笑

 

ボスからは

「特に反対意見もないようなので、

城山くん、進めてくれ」

と。

 

「ありがとうございます!」

ですね。

 

城山は、

資料に書いてあることの確認もしますが、

アドリブを挟んだり、

書いてあることを要約したりして、

スピード感のあるプレゼンを心がけています。

 

結婚式での挨拶や、

人前でしゃべることなど、

向いている方だと思います。

 

みなさんはどうでしょうか。

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青山

 

■つまらない会議

資料に書いてあることを読む「だけ」

の人がいますが、

まず確実に寝ます。

 

とくに、

おっさんが資料を棒読みとかしちゃうと、

聞いている側も同じようなおっさんなので、

寝ます。

 

聞かされるこっちは地獄です。

 

ボスにしたら、

土地の面積とかどうでもいいわけですよ。

 

どうでもいい、

っていうと言い過ぎかもしれませんが、

法的にOKならOKです。

 

聞きたいのは、

その物件は利益が出るのか?

その物件の利回りは?

テナントが突然退去したりしないか?

賃料不払いリスクとかないか?

などです。

 

それに比べれば、

容積率とかどーでもいいです。

土地の筆数とかどーでもいいです。

ささっと流してもらいたい。

 

なのにそこをしつこく説明する人、

いますよね。

 

プレゼン能力が低い人、

意外とたくさんいますよね。

 

このブログの読者には

そんな人はいないと思いますが、

資料に書かれていることなんて

普通に読めます。

 

そんなもん、

音読してくれなくても読めますよね。

 

滑舌悪いし、

書いてあること読むだけだし、

まじでイライラします。

 

これ全部当時のポンコツ上司なんですけどね。

 

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「え〜っと、」

「あっ」

「あ」

とか、口癖な人もいるのではないでしょうか。

 

気になる人は、

一度自分のプレゼンを録音して

聞いてみるといいでしょう。

 

「喋り方ヘタだな〜」と思うはずです。

 

 ■確定日付

経営会議で決議されれば、

売買契約書に売主買主ハンコを押して、

公証役場に行って

確定日付を獲得ですね。

 

売買契約を締結すると、

「いつ売買契約を締結したか」

を証明するために、

公証役場

「確定日付」

というものをもらいます。

 

手続きはあっさり、

費用もあっさり、です。

 

確定日付と公正証書の違い http://www.kakuteihizuke.jp/chigai.html

 

■決済

つまり、買主なら

お金を支払って、

登記を買主に書き換える、

ってやつですね。

 

自分たちは担当者なので、

買主なら、

売主がこっちのオフィスに来てもらいます。

売主なら、買主側のオフィスに行きます。

 

 

以後買主目線で話します。

会議室で、売主を迎え入れます。

 

お金が当社から売主側へ、

金融機関経由で振り込まれるわけですが、

この確認に、時間がかかります。

下手すると、数時間かかります。

 

売主とする話なんて、ないわけですよ。

むしろ金額交渉とかでバチバチ交渉してきて、

若干険悪な感じなんですよね。

 

それを閉じられた会議室で数時間過ごします。

結構地獄です。

 

そこには所有権移転登記のために

司法書士とかも同席しているのですが、

(確か司法書士だったはず。)

つまらないギャグを飛ばしてきたりするんですよ。

 

「城山さん、最近若い女性を採用しましてね。

仕事のあと、飲みに連れて行ったりしているんですよ。

もちろん社員にはヒミツでですよ笑

密会上達すると3日以上勃つんですよ!

みっかいじょうたつするとみっかいじょうたつんですよ!

ギャハハハ!!」

 

笑いばいいのか、

、、、なんかちょっと上手いじゃねーか、

どっちだよ、

 

となり、狭い会議室は

微妙な空気が流れたりします。

 

しまいには、

入金確認がなかなか終わらず、

仕出し弁当を取り寄せて

売主と仲良く会議室で弁当食ったりします。

味しないっす。

 

まじ意味不明です。笑

 

■おわりに

着金確認できれば、

売主にもさっさと帰ってもらって、

ようやく脱力できます。

 

飲みに行って、

セックスでもして、

気を落ち着かせましょう。

 

以後、テナントのところにいって、

「所有者が変わりました〜」

とか、

PM会社とか、運用にあたって関係各社へ

あいさつに行ったりする感じですね。

 

長かったAM会社でのお話ですが、

次回で終了となります。

 

次回は、不動産鑑定士の知識が

アクイジションのどこで活かせるかを

簡単に書いて、

それで終わりにします。

 

お付き合い頂きありがとうございました。

 

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