不動産鑑定士のブログ 〜坂の上の雲〜

日本で唯一(ほぼ)毎日更新する不動産鑑定士のブログです。

AM会社のしごと(100億超え案件まとめちゃうよ)

こんにちは、城山です。

 

いかがお過ごしでしょうか。

11月も今日で終わりですね。

城山は冬の凛とした空気が好きなので、

いまが一番いいかもですね。

 

■お問い合わせについて

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丸の内仲通り

読者の方から心温まる、

大変ありがたいファンレターを頂戴しました。

ありがとうございます。

大変励みになります。

 

訳あって少し遅くはなってしまいますが、

個別に返信致します。

 

城山へのご連絡は、ブログの下の方にある

「お問い合わせ」

から可能です。

 

お問合せ - 不動産鑑定士のブログ 〜坂の上の雲https://www.buzzlife1a0312758.com/contact

 

なお、

批判されるとまじでやる気が削がれるので笑、

応援メッセージのみでお願い致します!!!

質問やブログのネタになるようなことも

お待ちしています。

 

さて、今日は前回からの続きです。

 

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■検討開始とスケジュール調整

検討していいってことになると、

売買契約締結または物件引渡までの

スケジュールを考えます。

 

そのスケジュール表に

・鑑定ドラフト

・エンジニアリングレポート(ER)ドラフト

・マーケットレポート(マケレポ)ドラフト

がいつ上がってくるかなどを

記載します。

 

また、投資運用の意思決定機構のうち、

 

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NBFの仕組み

運用審査会議やコンプライアンス委員会、

経営会議の日程などを押さえます。

 

偉い人達って、

なかなか捕まらなかったりりしますからね。

 

■取引相手との調整

その間、

社内会議を全く開かないわけではなくて、

売主側との調整もやります。

 

「買受申込書を出してくれ」

と言われれば出すし、

「今回はクローズドビッドになります。」

と言われれば入札申込書を出します。

「予約契約を締結したい。」

と言われれば契約書ドラフトを作成します。

 

まあとにかく100回売買があれば

100通りの進め方があるはずです。

 

■社内調整

投資担当者は

社内では

ファイナンス担当者から、

「いくら調達すればいいんだよ。」

「物件を金融機関に説明するから詳細な資料をくれ。」

「物件に瑕疵があった場合、融資引っ張ってこれないから、

 売主に修繕するよう言ってくれ。」

「ERドラフトのここが問題だから、書き方を変えるか、

  売主になんとかするよう言ってくれ。」

「てか買う(売る)ならもうちょっと早めに言ってよ。」

 

と、

ぶっ殺したくなるようなことを言われます。

忙しいんだよこっちはうるせぇ。

 

コンプライアンスおじさんからは、

「この取引、投資基準の利回りを下回ってるけど、どうなの?」

「レジデンスにヤ●ザとか住んでないか確認した?」

「この売主、昔こんな仕事してるけど反社とか大丈夫?」

「おれコンプライアンス委員会の日、休暇ほしいんだけど。」

 

などと、

ブチ殺したくなるようなことを言われます。

てめぇは弁当でも食って寝てろ。

 

まあとにかく働きます。

 

■社外調整

一時期問題にもなりましたが、

「依頼者プレッシャー」

 

日本不動産鑑定士協会連合会 https://www.fudousan-kanteishi.or.jp/20120615_pressure/

 

噂には聞いたことがありますが、

ファンドのボス的な人が、

「不●研に(売買価格)の

ちょい下の評価額書けって言っとけー!」

みたいなことを言ったとか言わないとか。

 

ここまで極端な例は

多くないかもしれませんが、

当然、ファンドには投資家がいる以上、

説明責任があります。

 

鑑定評価額から大幅に乖離した価格での売買は

できません。

 

なので、

売買予定価格と、鑑定評価額の調整は

必要ですよね。

 

・自分の価格査定

・売主(買主)の取引希望価格

・鑑定評価額

 

この調整は必要です。

 

またER作成会社との調整もあります。

「維持管理に問題あり」

「老朽化が進んでいる」

「緊急対応の必要がある。」

とか書かれると、

金融機関からお金が借りられません。

 

わかります。

 

融資して売買した物件が火事になったり

事故を起こしたりして人が死んじゃったら、

「人を殺すような物件を買うお金を融資した

    金融機関の態度」

が問われます。

 

なので、

ERや、物件の瑕疵の有無は非常に気にします。

 

自分でファイナンス担当者やっておいてあれですが、

まあ「うるせぇ」んです。

 

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 マケレポ作成会社さんにも

調整をお願いします。

 

一応、DCF表とかを作るわけじゃないですか。

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DCF法

時間の経過に伴い賃料が

なぜか不思議なことに

右肩上がりに上昇していくような

ストーリーを作るわけですよね。

 

え?そうですよね?笑

 

ウソも100回言えば本当になると

聞いたことがあります。

なかなかすごいウソです。

 

ゲッベルスは「嘘も100回言えば本当になる」と言った』というのは嘘: techpr.jp: できない、困って→問題解決 http://techpr.cocolog-nifty.com/nakamura/2011/06/post-5fef.html

 

とにかく!

「そのストーリーが正しい」裏付けが

必要なので、マーケットレポートを取ります。

 

ここで、

自分のストーリーとマケレポがずれれば、

っていうかずれるわけにはイカないので笑

なんとか書ける範囲まで

こっちに寄ってきてもらいます。

 

これはまあなんとでもなります。

 

■おわりに

投資担当者は結構忙しい、

ということは少し伝えられたかと思います。

クロージングまでまだまだ続きます。

 

まっただ中にいるときは

「これほんまにクロージングできるんやろか」

と思うこともありますが、

不思議なことに、

いつのまにかクロージングし、

「そういやそんなこともあったな」

と思えるようになります。

 

そういう成功体験を

一つずつ積み上げていくことが、

大物プレイヤーとなるには必須だと思います。

 

では応援メッセージお待ちしています!

 

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