こんにちは、城山です。
いかがお過ごしでしょうか。
１１月も今日で終わりですね。
城山は冬の凛とした空気が好きなので、
いまが一番いいかもですね。
お問い合わせについて
読者の方から心温まる、
大変ありがたいファンレターを頂戴しました。
ありがとうございます。
大変励みになります。
訳あって少し遅くはなってしまいますが、
個別に返信致します。
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なお、
批判されるとまじでやる気が削がれるので笑、
応援メッセージのみでお願い致します！！！
質問やブログのネタになるようなことも
お待ちしています。
さて、今日は前回からの続きです。
検討開始とスケジュール調整
検討していいってことになると、
売買契約締結または物件引渡までの
スケジュールを考えます。
そのスケジュール表に
・鑑定ドラフト
・エンジニアリングレポート（ER）ドラフト
・マーケットレポート（マケレポ）ドラフト
がいつ上がってくるかなどを
記載します。
また、投資運用の意思決定機構のうち、
運用審査会議やコンプライアンス委員会、
経営会議の日程などを押さえます。
偉い人達って、
なかなか捕まらなかったりりしますからね。
取引相手との調整
その間、
社内会議を全く開かないわけではなくて、
売主側との調整もやります。
「買受申込書を出してくれ」
と言われれば出すし、
「今回はクローズドビッドになります。」
と言われれば入札申込書を出します。
「予約契約を締結したい。」
と言われれば契約書ドラフトを作成します。
まあとにかく１００回売買があれば
１００通りの進め方があるはずです。
社内調整
投資担当者は
社内では
ファイナンス担当者から、
「いくら調達すればいいんだよ。」
「物件を金融機関に説明するから詳細な資料をくれ。」
「物件に瑕疵があった場合、融資引っ張ってこれないから、
売主に修繕するよう言ってくれ。」
「ERドラフトのここが問題だから、書き方を変えるか、
売主になんとかするよう言ってくれ。」
「てか買う（売る）ならもうちょっと早めに言ってよ。」
と、
ぶっ殺したくなるようなことを言われます。
忙しいんだよこっちはうるせぇ。
コンプライアンスおじさんからは、
「この取引、投資基準の利回りを下回ってるけど、どうなの？」
「レジデンスにヤ●ザとか住んでないか確認した？」
「この売主、昔こんな仕事してるけど反社とか大丈夫？」
「おれコンプライアンス委員会の日、休暇ほしいんだけど。」
などと、
ブチ殺したくなるようなことを言われます。
てめぇは弁当でも食って寝てろ。
まあとにかく働きます。
社外調整
一時期問題にもなりましたが、
「依頼者プレッシャー」
日本不動産鑑定士協会連合会 https://www.fudousan-kanteishi.or.jp/20120615_pressure/
噂には聞いたことがありますが、
ファンドのボス的な人が、
「不●研に（売買価格）の
ちょい下の評価額書けって言っとけー！」
みたいなことを言ったとか言わないとか。
ここまで極端な例は
多くないかもしれませんが、
当然、ファンドには投資家がいる以上、
説明責任があります。
鑑定評価額から大幅に乖離した価格での売買は
できません。
なので、
売買予定価格と、鑑定評価額の調整は
必要ですよね。
・自分の価格査定
・売主（買主）の取引希望価格
・鑑定評価額
この調整は必要です。
またER作成会社との調整もあります。
「維持管理に問題あり」
「老朽化が進んでいる」
「緊急対応の必要がある。」
とか書かれると、
金融機関からお金が借りられません。
わかります。
融資して売買した物件が火事になったり
事故を起こしたりして人が死んじゃったら、
「人を殺すような物件を買うお金を融資した
金融機関の態度」
が問われます。
なので、
ERや、物件の瑕疵の有無は非常に気にします。
自分でファイナンス担当者やっておいてあれですが、
まあ「うるせぇ」んです。
マケレポ作成会社さんにも
調整をお願いします。
一応、DCF表とかを作るわけじゃないですか。
時間の経過に伴い賃料が
なぜか不思議なことに
右肩上がりに上昇していくような
ストーリーを作るわけですよね。
え？そうですよね？笑
ウソも１００回言えば本当になると
聞いたことがあります。
なかなかすごいウソです。
『ゲッベルスは「嘘も１００回言えば本当になる」と言った』というのは嘘: techpr.jp: できない、困って→問題解決 http://techpr.cocolog-nifty.com/nakamura/2011/06/post-5fef.html
とにかく！
「そのストーリーが正しい」裏付けが
必要なので、マーケットレポートを取ります。
ここで、
自分のストーリーとマケレポがずれれば、
っていうかずれるわけにはイカないので笑
なんとか書ける範囲まで
こっちに寄ってきてもらいます。
これはまあなんとでもなります。
おわりに
投資担当者は結構忙しい、
ということは少し伝えられたかと思います。
クロージングまでまだまだ続きます。
まっただ中にいるときは
「これほんまにクロージングできるんやろか」
と思うこともありますが、
不思議なことに、
いつのまにかクロージングし、
「そういやそんなこともあったな」
と思えるようになります。
そういう成功体験を
一つずつ積み上げていくことが、
大物プレイヤーとなるには必須だと思います。
では応援メッセージお待ちしています！
