不動産鑑定士のブログ 〜坂の上の雲〜

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沖縄への不動産投資を考えてみた②

こんにちは、城山です。

暑さはだいぶ和らいできたものの、台風がいくつもせまってきていますね。

とくに沖縄地方。

 

さて前回からの続きです。

 

www.buzzlife1a0312758.com

 

沖縄県の、どの市町村をスタディするか

沖縄といっても、そこそこ広いですから、

沖縄県のうち、具体的にどの地域を研究するかが大事です。

リゾートなのか、

商業地なのか、

住宅地なのか。

 

ポイントは、人口が減らないことにくわえて、

人口が少なすぎないこと

ですね。

 

いくら人口が増え続けるといっても、

そもそもの母数が少なすぎてはいけません。

たとえば、

宜野座村は、

2045年には16%も人口が増える

というデータがありますが、

そもそもの人口が5,597人で、

2045年に6,495人!と言われても、、、

「少なっ!」

ですよね。

 

というわけで、沖縄県人口トップ5のうち、

まずは那覇市のスタディを進めることにしました。

 

2045年沖縄県の市町村将来推計人口ランキング https://ecitizen.jp/Population/Ranking/47

 

那覇市の、どの地域をスタディするか

ちょっと鑑定評価っぽくなってきましたね。

ここで、那覇市の都市計画マスタープランを見てみますか。

 

都市計画マスタープラン | 那覇市 Naha City http://www.city.naha.okinawa.jp/kakuka/tokei/masterplan.html

 

 那覇市は9つの地域に分けられています。

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那覇市の地域区分

那覇北地域

このうち、「那覇北地域」は那覇新都心、として、

地区計画が策定されています。

<3133303330355F93DF9465905693739053926E8BE68140926E8BE68C7689E62E786C7378> http://www.city.naha.okinawa.jp/cms/kakuka/sidou/nahasintosintikukeikaku.pdf

 

地区計画が策定されているってことは、

どういうことですか?

那覇市はこの地区を、色んな意味で、応援している

ってことですよね。

スタディする意味がありそうですね。

 

 ■小禄地区

簡単に説明すると、

都心、空港に近い立地特性を活かした利便性の高い住宅地づくりを進めていて、

30 代後半を中心とした人口構成となっており、

年少人口の割合も高いため、

子育てファミリー層の需要が多いと考えられる地域です。

 

なんだかよさそうですね!

 

■沖縄新港周辺地域

こちらも簡単に説明すると、

空港の近くです。

港湾機能を活かした流通業務地区です。

30 代後半の人口が多く、

比較的バランスが取れているが、

人口の減少傾向にある地域です。

 

ふむ、人口が減少傾向、ですか。

 

首里北地域

こちらは、自然緑地、郊外住宅地、福祉施設が集積しています。

比較的人口バランスが整っている地域みたいですが、

20 代の人口が少なくなっているそうです。

モノレールは延伸しそうではあるのですけどね。

ゆいレール延伸|鉄道計画データベース https://tabiris.com/railproject/yui-rail.html

 

少子高齢化が進んでるんでしょうか。

 

首里地域

首里城、歴史と文化の拠点ですね。

歴史的街並みと高層マンション等が混在しており、

20 代後半から30 代前半の世代が極端に減少しており、

団塊ジュニアの子どもの世代が多くみられる。

 

ここはないですね。笑

 

■真和志地域

現在最も人口が多い地域地域だそうですが、

全体として都市基盤の整備が遅れているんですね。

ちなみにスプロールとは、

「都市が無秩序に拡大してゆく現象」です。

 

戦後はバラックとかがたくさん建ってたのでしょうか。。

 

那覇中央地域

住宅の中高層化、都市型住宅の形成を図るべき、

国際通りがあるところです。

ただし少子化と人口減少の傾向が顕著だと。

 

マンションではなく観光客向けのホテルなどの建物がたくさん建ちつつある、ですね。

  

那覇西地域

都市型住宅地の形成と都市型リゾート地区の形成を推進しています。

ただし松山(歓楽街)があるんですね。

団塊世代を中心とした人口構成で、

人口減少と高齢化が加速することが予測される地域とのことです。

 

歌舞伎町みたいなものでしょうか笑

 

以上、簡単にまとめていました。

 

那覇市でスタディすべき地域

那覇北地域と小禄地域

ですね。

 

■おわりに

次回以降は、

那覇北地域と小禄地域の賃料水準スタディについて

実際に自転車で現地調査した話

実際に那覇の不動産業者にインタビューした話

などなど、続きます。

 

 ちょっと不動産鑑定士のブログっぽくなってきたでしょうか笑

 

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