こんにちは、城山です。
はじめに
一応、不動産鑑定士なので、
2019年のオフィスマーケットがどうなるかについて、
考えてみたいと思います。
CBREの大久保さんが
オフィスマーケットについて先日講演されていたので、
聞きに行ってきました。
オフィスマーケットと昨今の経済環境 | CBRE https://www.cbre-propertysearch.jp/article/office_market_future_prediction-vol1/
2018年の振り返り
2018年は、調整局面に入ると思いきや、
予想を上回り2018年のオフィスマーケットは好調でしたね。
経済動向も堅調に推移し、
当初の予想を上回ったみたいです。
例えばGDPです。
第一、第三四半期のGDPはマイナスでしたが、
経済のファンダメンタルズは堅調でしたよね。
そして為替レートの安定も寄与しました。
円安により大手の輸出企業にとって多くの恩恵がありましたよね。
またコワーキングオフィスなど、
新たなオフィス需要の台頭がありました。
WeWorkとかですよね。
想定以上に需要が強かったようです。
オフィスマーケットの現状認識
オフィスマーケットは失業率と密接な関係があります。
当たり前ですね。
はたらく人が少なくなったらオフィスいらないですからね。
特に空室率と失業率の動きはほぼ同じらしいです。
失業率は2.5%、過去25年で最低水準です。
空室率は0.8%、1%を切る水準です。
データを取り始めた調査開始以来最低値。
オーナーにとっては賃料値上げ局面。
テナントは空室探しが大変な時期。
需給がタイトな局面ですね。
テナントの移転理由ランキング
2014年以降は新設・拡張が1位。
面積縮小による移転は、減少を続けています。
2017年も需要が旺盛、
2018年も引き続き好調、
しかもこれは全国的な現象です。
ほとんどの都市で、1年前に比べて空室率減少、
過去最低値更新中の都市もあります。
特に東京、埼玉
大阪1.7%(調査開始以来最低値)、
京都(0.6%、オフィスストック減少)
福岡(0.4%)は空室率1%を下回る。
京都はオフィススペースが減少していますね。
なぜか。
オフィスビルを取り壊し、ホテルを作っているからですね。
東京のオフィスマーケット
香港、NYはグレードAオフィスビルが7割ある。
東京は2割しかありません。(らしいです。)
東京のグレード別空室率
どのグレードでも需給はタイトで、
いずれも1%切っています。
過去のトレンドを見てみましょう。
景況感を見ると、二次空室発生リスクは?
2012年、グレードAの空室ピーク(10.3%)でした。
JPタワーやイーストサイドスクエア新宿の竣工時は、
いずれも稼働が低かったですね。
割りを食ったのは、
グレードAマイナスビルとか、
グレードBビルですね。
中規模ビルはテナント構成がグレードAと違うので、
グレードAの影響を受けないような気もします。
東京のエリア別の空室率の動向
2017より2018年の空室率が低いです。
特にこの1年低下したのは、
1%以上低下しました。
既存の大型ビルの稼働はあがりました。
新築グレードAビルは9割以上消化しています。
東京のエリア別の賃料の動向
そんなに上がってない。
空室率は過去最低だが、
賃料は過去最高値まで程遠いレベルです。
2005-2018の平均値をやや上回るレベルですね。
東京オフィススペースのストックの量は6割増えています。
特に、グレードAは倍増しています。
面積は増えているが、賃料は以前ほど上がらない現状です。
テナントの移転先動向
東京の西は、IT系集積です。
やっぱり渋谷とかは強いですね。
東は金融、士業、メーカーです。
大手町丸の内、ですね。
イメージ通りです。
賃料は、
2015年がピーク
2018年に再度上昇傾向、
割安エリアで賃料底上げですが、
鈍化傾向にあります。
東京オフィス賃料の上昇率 VS 為替レート
円安とオフィス賃料の関係ですが、
円安にふれると賃料下げ幅が縮小するそうです。
リスクに敏感な投資家は円を買うからですかね。
稼働率の改善は、短観業況判断に遅行するそうですよ。
1〜2年遅れて回復するのが空室率だそうです。
2019年はどうなる?
今年は円高にふれるでしょう。
また、世界経済も成長が鈍化するでしょう。
なんとなく不安ですね。
アメリカの利上げも先送りされましたし、
オフィスマーケットにもじわじわと影響があるかもしれません。
1サイクル9−10年です。
1サイクルっていうと、
景気の上下ですね。
そろそろオフィスマーケットも
転換局面に差し掛かってもおかしくないでしょう。
東京は新規供給が多いです。
ここ2年で25万坪です。
過去平均18万坪より多い。
新築は順調にテナント確保できています。
新築ビルは、時間がややかかるかもだが、
テナントは見つかります。
グレードAマイナスがこれからが大変でしょう。
景況感次第ではじわじわ二次空室発生の可能性があります。
東京オフィスマーケット、エリア別の新規供給予測〜2024年ですが、
2位品川田町エリア
3位虎ノ門汐留エリア
東京オフィス賃料の予想は横ばいから、
なだらかな調整局面に入るでしょう。
2019年の経済は、1%の成長が見込まれますが、
消費税増税の影響、米国経済鈍化もあり、
2020,2021年は伸びが鈍化するでしょう。
2023年は20万坪の新規供給、
2024年は10万坪、
2025年も20万坪です。
地方のオフィスマーケット
供給が限定的です。
大阪は2019年供給がありませんが、
2020年はああります。
さらにその先はうめきた第二期プロジェクトです。
名古屋はリニアニ開発による立ち退きの影響もあり、
タイトな状況が続くでしょう。
空室率
すべての都市は上がるが、
まだまだ低い数値にとどまるでしょう。
おわりに
今日は真面目な不動産市場についての
メモでした。
何かの参考になれば!