不動産鑑定士のブログ 〜坂の上の雲〜

日本で唯一(ほぼ)毎日更新する不動産鑑定士のブログです。

鑑定理論第五章のまとめ(その2)

こんにちは、城山です。

 

連休明け、

がんばりましょう。

とりあえず一通りまとめたあと、

さらにリライトして

わかりやすく、かつ

知識として必要十分な量を

掲載していくことが目標です。

 

 

ポリティカル・コレクトネス

昨今、

ポリティカル・コレクトネスが求められ、

言っていいこと悪いことの線引きが

昔より厳しくなり、

その一戦を超えた人は

広く人に知られてしまい、

厳しく罰せられる様になっております。

 

男性と女性

老人と若者

強者と弱者

政治と宗教

過去と現在

サラリーマンとフリーランス

 

時代が変われば

OKだったことがNGになり、

NGだったことがOKになったりします。

例えば戦争とか差別とか。

 

でも不変なのは、

「知識」

です。

 

こんなときこそ、

しっかり地面に足をつけて、

勉強していくことが

一番いいのではないでしょうか。

 

f:id:buzzlife1207:20190115091118j:plain

Tokyo

 

では、

本日は鑑定理論第五章の後半です。

 

さきほど、

知識は変わらないと言ったばかりですが、

基準が変わってしまったところは

その点はご容赦ください。

 

■価格時点論

不動産の鑑定評価にあたっては、

基本的事項として、

対象不動産/価格時点/価格又は賃料の種類

を確定しなければならない。

 

価格時点とは、

不動産の価格の判定の基準日である。

 

不動産の価格は効用相対的希少性有効需要

三者の相関結合によって生じる経済価値を

貨幣額をもって表示したものであり、

この不動産の経済価値は

これら三者を動かす価格形成要因の相互作用

によって決定されるが、

要因それ自体も

常に変動する傾向を持っている。

また、

個別の不動産の価格は、

その不動産が属する用途的地域価格水準

という大枠の下で形成されるが、

不動産の属する地域

固定的なものではなくて、

常に拡大縮小/集中拡散/発展衰退等

の変化の過程にある。

 

ところで、

不動産の鑑定評価は、

その不動産の価格形成過程追及し、

分析することを本質とするものであるから、

鑑定評価を行うに当たっては、

不動産の価格形成要因

推移及び動向を十分に

分析しなければならない。

 

①価格形成要因は

時の経過により変動し、

不動産の価格は常に変化するものであるから、

不動産の価格は

その判定の基準となった日においてのみ

妥当するものである

(=時の経過により変動するものであり、

価格時点が変わると鑑定評価額も変化する。)

 

②したがって、

不動産の鑑定評価を行うに当たっては、

不動産の価格の判定の基準日

確定する必要があり、

この日を価格時点という

 

過去時点

過去時点の鑑定評価は、

対象不動産の確認等が可能でありかつ

鑑定評価に必要な要因資料及び

事例資料の収集が可能な場合

に限り行うことが出来る。

 

③また時の経過により

対象不動産及び近隣地域が

価格時点から鑑定評価を行う時点までの間に

変化している場合もあるので

 

このような事情変更のある場合

価格時点における対象不動産の

確認等については

 

価格時点に近い時点

確認資料等を出来る限り収集し、

それを基礎に判断すべきである


将来時点

将来時点の鑑定評価は、

対象不動産確定

価格形成要因把握、分析

最有効使用判定 

について、

すべて想定し、予測することとなり

④また収集する資料

鑑定評価を行う時点までのものに限られ、

不確実にならざるを得ないので、

原則としてこのような鑑定評価は

行うべきではない

 

ただし、

特に必要がある場合において、

鑑定評価上妥当性を欠くことがないと

認められるときは、将来の価格時点を

設定することが出来るものとする。

 

■価格の種類

正常価格と限定価格

 

不動産の鑑定評価によって求める価格は、

①基本的には正常価格であるが、

鑑定評価の依頼目的及び条件応じて

限定特定特殊価格を求める場合があるので、

依頼目的及び条件即して

価格の種類を適切に判断し、

明確にすべきである。

なお、

評価目的応じ

特定価格を求めなければならない場合

があることに留意しなければならない。

 

正常価格とは、

市場性を有する不動産について、

現実の社会経済情勢の下で合理的

と考えられる条件を満たす市場

で形成されるであろう市場価値

を表示する適正な価格をいう。

 

限定価格とは、

市場性を有する不動産について、

②不動産と取得する他の不動産との併合、又は

③不動産の一部取得する際分割等に

基づき、

正常価格と同一の市場概念の下において

形成されるであろう市場価値と

かい離することにより、

市場が相対的に限定される場合における

取得部分の

当該市場検定に基づく経済価値を

適正に表示する価格をいう。

 

借地権者底地の併合を目的

とする売買に関連する場合

隣接不動産併合を目的

とする売買に関連する場合

経済合理性に反する不動産の分割等前提

とする売買に関連する場合

 

限定価格は、

市場性を有する不動産についての価格

である点は正常価格と共通している。

しかし、

合理的市場を前提とする正常価格と異なり

市場限定下における特定の当事者間においてのみ

経済合理性が認められる価格であって、

しかも、

その合理性が不動産の経済価値自体から

導き出される価格である。

 

隣接地併合

ある土地隣接地併合した場合、

併合後土地価格が、

併合前それぞれ価格合計額より

高くなることがあるが、

これは、併合前土地

最有効使用」に比し、

併合後土地の「最有効使用」の程度

上昇するため増分価値生じることとなる。

 

ある土地所有者

隣接地併合しようとする場合、

併合による増分価値生じる際には、

正常価格上回る対価って

取引を行っても、

当事者間において経済合理性成り立つため、

当該特定当事者間市場限定に基づく

限定価格を求め得ることになる。

したがって、

隣接地の併合であっても、

整形地同士併合等、

増分価値生じない場合は、

正常価格を求めることとなる。

 

1整形地化 2画地規模拡大 3接道条件改善

の理由により最有効使用の程度が

上昇するため、

併合後の土地の経済価値が、 

併合前のそれぞれの土地の経済価値の合計を 

上回ることがある(増分価値発生)。

 

このような場合、

①併合前の一方の土地所有者は、

②他方の土地の取得に際し、

③第三者がその土地を取得する場合

と比べて増分価値を享受できる分だけ、

④正常価格よりも高い価格を

提示しても経済合理性が成り立つため、

⑤第三者の介入する余地がなくなることから、

求める価格は限定価格となる。

 

隣接地併合に係る限定価格の求め方(更地の場合)

まず、

①併合各画地正常価格と、

②併合後の一体画地としての正常価格を求め、

③併合後の一体画地としての価格から、

④併合前の各画地の価格の合計額を控除して、

⑤併合による増分価値を求める。

次に、

①この増分価値のうち、

②対象地に配分されるべき適正な額を

③対象地の正常価格に加算して

決定するものとする。

 

なお、

併合を目的とする場合でも、

増分価値が発生しない場合は、

市場が相対的に限定されることはないので、

限定価格とはならない。

 

限定価格評価における価格諸原則の活用

正常価格とは、

市場参加者が最有効使用を前提とした価値判断

を行うことを前提とした価格だから、

限定価格の評価に当たっては、

最有効使用の原則を活用し、

併合前の各画地と、

併合後の一体地としての画地の、

それぞれの最有効使用を

適切に判定する必要がある。

また、

不動産のある部分

その不動産の収益獲得に寄与する度合いは、

その不動産全体の価格に影響を及ぼす

寄与の原則)。

 

併合により生じる増分価値は

併合される両者が寄与して

生じさせたものであるので、

限定価格の評価に当たっては、

「寄与の原則」を活用し、

増分価値のうち

対象地に配分されるべき適正な額を、

適切な方法

単価比総額比買入限度額比等、演習問題で確認

により求めるものとする。

 

■おわりに

賃料の種類って、

あまり出ないですよね?

出題されたとしても

定義書いて終わり的というか、

問われた記憶がないです。

 

投資法人系の特定価格も、

定義書いて終わり

のような気がします。

 

てことは、やっぱり暗記は必要って

ことですね。

 

暇な人は、

こちらの問題に対する

答案構成などいかがでしょうか。

こちらも示唆に富んでおります。

 

価格時点がいつ(何歳)なのか、

想定上の条件として、

美貌維持にお金をかけている女子、

そして医者と付き合っている

高級レストランに行ってる、

などです。笑

 

 

問.1回答例

「30歳目前で自分の価格下落を感じ始めている一方、

医者クラスと結婚しないと財政&女子内カーストトップを維持できないから。」

問.2ツイパク

「彼、異動になっちゃって、全然会えなくなったし、もういっかなぁ…って思って別れちゃった。やっぱり勤務医より開業医が良いね」←マウンティング気味で。笑

 

 

www.buzzlife1a0312758.com