不動産鑑定士のブログ 〜坂の上の雲〜

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鑑定理論第三章のまとめと暗記方法

こんにちは、城山です。

 

さて、どんどん行きましょう。

第三章の「価格形成要因」

ですね。

 

久しぶりに鑑定理論を見返して思いましたが、

よくできてますよね。

一度完璧に理解すると、

時間が立ってから読み直しても

すっと入ってきます。

 

暗記と理解、

両方進めていきましょう。

 

そうそう、話題になっていたこれ、

ようやく食べたんですよ。

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■価格形成要因

不動産の価格を形成する要因

(以下「価格形成要因」という。)とは

不動産の効用及び

相対的稀少性並びに

不動産に対する有効需要

三者に影響を与える要因をいう。

 

不動産の価格は、

①多数の要因の

相互作用の結果として

形成されるものであるが、

要因それ自体も

常に変動する傾向を持っている。

したがって、

不動産の鑑定評価を行うに当たっては、

①価格形成要因

市場参加者の観点から明確に把握し、かつ、

②その推移/動向/諸要因間の相互関係

十分に分析して、

③前記三者に及ぼすその影響を

判定することが必要である。

 

価格形成要因は、

一般的要因、

地域要因

個別的要因に分けられる。

 

一般的要因とは

一般経済社会における不動産のあり方及び

その価格の水準に影響を与える要因をいう。

②それは、

自然的要因、

社会的要因、

経済的要因及び

行政的要因に大別される。

 

一般的要因は、

①不動産の価格形成全般に

影響を与えるものであり、

②鑑定評価手法の適用における各手順において

常に考慮されるべきものであり、

③価格判定の妥当性を検討するために活用しなければならない。

 

個別の不動産の価格は、

当該不動産が属する地域価格水準の中

個別的要因により形成され、

地域の価格水準は、

社会における一連の価格秩序の中

地域要因により形成される。

 

マクロ的要因である一般的要因は、

この社会における一連の価格秩序を形成し、

ミクロ的要因である地域要因及び

個別的要因の基礎となるものであるから、

鑑定評価において重要な意義を有している。

 

地域要因とは

一般的要因の相関結合によって

規模、構成の内容、機能等わたる

各地域の特性を形成し、

その地域に属する不動産の価格の形成に

全般的な影響を与える要因をいう。 

 

個別的要因とは

①不動産に個別性を生じさせ、

②その価格を個別的に形成する要因をいう。

個別的要因は、

土地、建物等の区分に応じて分けられる。

 

土地の個別的要因とは

①その土地の属する用途的地域標準的使用を前提とする価格水準と比較して、

個別的な差異を生じさせる要因である。

 

一般に、不動産の種別ごと

市場参加者は異なり、

当該市場参加者ごとに取引意思決定にあたって重視する要因異なる。

したがって、

地域要因の分析地域分析) や

個別的要因の分析個別的要因)に当たっては

市場参加者の観点から

各価格形成要因を把握・分析する必要がある。

 

例)住宅地と商業地において、

「接面街路の幅員」が広いことによる影響

 

住宅地においては一般に、

日照・通風が確保され居住の快適性が

優れること、

交通が円滑になり利便性が

優れることなどから、

増価要因となる。

 

ただし、

戸建住宅地において幅員が極端に広いことは、

車両通行量の増加による

騒音・振動・閑静な住環境を

視する高級戸建住宅地においては、

快適性を阻害する減価要因となる場合がある。

 

一方商業地においては一般に、

交通が円滑となり顧客流動性が増して

収益性が優れることから、

増価要因となる。

 

また、

接面街路の幅員が広い土地は、

狭い土地と比較して、

幅員による容積率制限や斜線制限が緩いため

高度利用が可能となる場合があり、

特に高度商業地においては

大きな増価要因となりえる。

だたし、

低層店舗地等が連たんする近隣商業地や

郊外路線商業地において幅員が

極端に広いことは、

繁華性を減じたり、

車両の出入りを困難にすることから

減価要因となる場合がある。

 

このように、

住宅地と商業地とでは、

市場参加者の意思決定基準が異なることから、

同じ「接面街路の幅員」という個別的要因であっても、

それぞれ価格形成に与える影響は異なり、

さらに細分化された土地の種別同士

においても、

それぞれ価格形成に与える影響が

異なる場合がある。

したがって、

鑑定評価の精度を高めるため、

不動産の種別はできるだけ細分化して判定

することが望ましい。

 

■一般的要因論

価格形成要因は、

一般的要因/地域要因/個別的要因に

分けられる。

 

一般的要因とは

一般経済社会における不動産のあり方及び

その価格の水準に影響を与える要因をいう。

②それは、自然的/社会的/経済的/行政的要因に大別される。

 

個別の不動産の価格は、

当該不動産が属する地域の価格水準の中で

個別的要因により形成され、

地域の価格水準は、

社会における一連の価格秩序の中で

地域要因により形成される。

 

マクロ的要因である一般的要因は、

この社会における一連の価格秩序を形成し、

ミクロ的要因である地域要因及び

個別的要因の基礎となるものであるから、

鑑定評価において重要な意義を有している。

 

価格形成要因の分析における

一般的要因の把握の必要性

価格形成要因のうち一般的要因は、

不動産の価格形成全般

影響を与えるものであり、

鑑定評価手法の適用における各手順において

常に考慮されるべきものであり、

価格判定妥当性検討するために活用しなければならない。

 

不動産の価格は、

その不動産の最有効使用を前提として

把握される価格を標準として形成される。

したがって、

不動産の鑑定評価に当たっては、

地域分析/個別分析を通じて

対象不動産の最有効使用を判定する

必要があるが、

この両分析に当たっては、

まず、

それらの基礎となる一般的要因が

どのような具体的な影響力を持っているかを

的確に把握しておくことが必要である。

 

例)対象地の最有効使用が

店舗・事務所地であるか、

共同住宅地であるかを判定する際

 

地域分析個別分析を行う前に、

社会的要因として人口の状態、

経済的要因として企業活動の状態、

行政的要因として税制の状態のほか、

都市形成及び公共施設の整備の状態、

財政金融の状態、企業会計制度の状態等

一般的要因を分析して、

不動産の用途ごとの有効需要を的確に

把握する必要あり。

 

鑑定評価手法の適用における

一般的要因の把握分析の必要性

原価法の適用における再調達原価の査定

に当たって、

使用資材の価格

所要労働の人件費を求めるに際しては、

物価賃金等の

一般的要因を把握しなければならない。

また、

取引事例比較法の適用における

時点修正率の査定に際しては

国民所得の動向

財政事情金融情勢

公共投資の動向

建築着工の動向、

不動産取引推移等の

社会的及び経済的要因の変化

土地利用規制

税制等の行政的要因の変化等 

の一般的要因の動向を総合的に

勘案して求めるべき。

 

収益還元法の適用における

純収益還元利回り割引率の査定

に際しては、

長期預金金利

国債社債利回り

金融機関貸出金利

の一般的要因を把握しなければならない。 

 

■地域分析の必要性

 

地域要因とは、

一般的要因相関結合によって

規模、構成の内容、機能等にわたる

各地域の特性を形成し、

その地域に属する不動産の価格の形成に

全般的な影響を与える要因をいう。 

 

不動産は、

他の不動産と共に

用途的に同質性を有する一定の地域

(用途的地域)

を構成してこれに属することを通常とし

(不動産の地域性)、

地域は、

その規模・構成の内容・機能等にわたって

それぞれ他の地域と区別されるべき特性

を有している(地域の特性)。

 

用途的地域内の不動産は

相互に代替等の関係に立ち、

地域はその特性を前提として

他の地域相互関係に立つことから、

地域には一定の価格水準が形成される。

 

また、個別の不動産の価格は、

当該地域の価格水準という大枠の下に、

個別的に形成される。

 

したがって

鑑定評価にあたっては、

対象不動産の属する用途的地域について

分析する地域分析が必要となる。

 

地域分析とは、

その対象不動産がどのような地域に存するか、

その地域はどのような特性を有するか、また、

対象不動産に係る市場はどのような特性を有するか、及び

それらの特性は

その地域内の不動産の利用形態と価格形成

について

全般的にどのような影響力を持っているか

を分析し、判定することをいう。 

 

近隣地域の特性は、通常、

その地域に属する不動産の

一般的な標準的使用に具体的に現れるが、

この標準的使用は、

利用形態からみた

地域相互間の相対的位置関係及び

価格形成を明らかにする手掛り

なるとともに、

その地域に属する不動産の

それぞれについての

最有効使用を判定する有力な標準

となるものである。

 

すなわち、

地域分析により

標準的使用を判定することを通じて、

鑑定評価手法の適用にあたって

必要な事例資料を収集すべき範囲

近隣地域同一需給圏内の類似地域

が明らかになり、

また近隣地域と

取引事例等の属する用途的地域との

地域要因の比較が可能となる。

 

さらに不動産の価格は、

その不動産の最有効使用を

前提として把握される価格を

標準として形成されるものであるが、

個々の不動産の最有効使用は、

一般に近隣地域の地域の特性の

制約下にあるので、

地域分析によって判定された標準的使用は、

対象不動産の最有効使用を判定する

有力な標準となるものである。

 

地域分析とは簡単に言うと、

①対象不動産の属する圏域を

広域的に分析して、

②その属する用途的地域(近隣地域)

の標準的使用を判定することをいい、

当該分析の過程で、

近隣地域

類似地域(近隣地域の特性と類似する特性を有する地域)及び

同一需給圏

(対象不動産と代替関係が成立し、

価格形成に相互に影響を及ぼす

他の不動産の存する圏域)

を判定することとなる。

 

■地域的偏向性

不動産は、

他の不動産と共に、

用途的に同質性を有する一定の地域を構成して

これに属することを通常とするが、

一般的要因は、

このような地域ごとにそれぞれ異なった影響を与えるとともに、

同じ種別(用途)の地域に対しては

同質的な影響を与えるという

地域的偏向性

を有している。

 

例)人口の状態

都市部における人口の増大

という社会的要因は、

住宅需要を喚起することから、

住宅地の需要を増加させるが、

工業地や農地等の需要には

大きな影響を与えない。

 

例)企業活動の状態

景気回復に伴う企業の本社移転や新規出店、

設備投資等の増加という経済的要因は、

店舗、事務所、倉庫、工場等の

需要を喚起することから、

商業地や工業地の需要を増加させるが、

住宅地や農地の需要には

大きな影響を与えない。

 

例)不動産に関する税制の状態について

新築住宅に対する固定資産税等の

減額措置等の行政的要因は、

公租公課負担を軽減し

住宅需要を喚起することから、

特に住宅地の需要を増加させる。

また、

投資法人投資信託

不動産を取得する際に係る

不動産流通税の特例措置等は、

投資法人等による収益物件の取得

を促すことから、特に商業地の需要

を増加させる。

 

■賃貸用不動産の個別的要因

 

一般的要因とは、

一般経済社会における不動産のあり方及び

その価格の水準に影響を与える要因をいう。

②それは、

自然的要因/社会的要因/経済的要因/行政的要因に大別される。

 

地域要因とは、

一般的要因の相関結合によって

規模/構成の内容/機能等/わたる

各地域の特性を形成し、

その地域に属する不動産の価格の形成に

全般的な影響を与える要因をいう。 

 

個別的要因とは、

①不動産に個別性を生じさせ、

②その価格を個別的に形成する要因をいう。

賃貸用不動産に関する個別的要因には、

賃貸経営管理の良否があり、

その主なものも例示すれば次の通り。 

 

借主の状況と賃貸借契約の内容

1.賃料の滞納の有無 

2.その他契約内容の履行状況

3.借主の属性業種・企業規模等)

4.総賃貸可能面積に占める主たる

借主の賃貸面積の割合

 

リスク1:借主の状況

借主の財務状況が悪いと、

家賃滞納の恐れがあり投資リスクが高い。

 

リスク 2:賃貸借契約の内容

少数の借主が総床面積の大半を占めており、

当該借主の退去に伴う

稼働率急落リスクがある。

 

リスク3:賃貸借契約の内容

何らかの理由により、

現行賃料が相場より低く、収益性が悪い。

 

貸室の稼働状況

リスク1:

稼働率が低いと収益性が悪いうえ、

一部の借主が居残っていると

自社ビルとして売却もできず市場性が劣る。

 

修繕計画及び管理計画良否並びに

その実施の状況

 

1:大規模修繕に関する修繕計画の有無及び

修繕の履歴の内容

2:管理規約の有無

3:管理委託先、リスク:

管理委託先に支払う報酬が割高で収益性悪い。

4:管理サービスの内容

 

■おわりに(オススメの暗記方法)

価格形成要因が聞かれたら、

機会的にまずこれを書いて字数を稼ぎ、

答案用紙を埋めましょう。↓

不動産の価格を形成する要因(以下「価格形成要因」という。)とは、

不動産の効用及び相対的稀少性並びに

動産に対する有効需要三者

に影響を与える要因をいう。

不動産の価格は、

①多数の要因の相互作用の結果として形成

されるものであるが、

要因それ自体も常に変動する傾向を持っている。

したがって、

不動産の鑑定評価を行うに当たっては、

①価格形成要因を市場参加者の観点から

明確に把握し、かつ、

②その推移及び動向並びに諸要因間の相互関係

十分に分析して、

③前記三者に及ぼすその影響を判定

することが必要である。

 価格形成要因は、

一般的要因、地域要因及び個別的要因に分けられる。

 

勉強中、何回書いたでしょうか。

数千回は書いたのではないでしょうか笑

暗記しましょう。

 

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暗記の方法として、

・ひたすら書く

・音読する

などやっている人もいるでしょう。

 

それスキマ時間でやれますか

例えば通勤電車の中とか、

運転中とか。

 

できないですよね?

書くなんて、めちゃ疲れますよね?

キーボードを叩くっていうのもわかりますが、

それ何回キーボード叩くんですか?笑

 

書く作業で満足していませんか?

「音読を1時間やった!」

で満足していませんか?

 

ただ疲れただけじゃないですか?

ちゃんと暗記できていますか?

 

結果的に一番効率がいいのは、

隠して黙読

これに限るのではないでしょうか。

 

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賃貸用不動産の価格形成要因などは、

そっくりそのままAM業務やアクイジションに

活用できます。

「このようなリスクがあります〜」

とかで説明すると、

「ふむ、こいつなかなかわかってるな。」

みたいな感じになるのではないでしょうか。

 

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では。