不動産鑑定士のブログ 〜坂の上の雲〜

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沖縄への不動産投資を考えてみた④

こんにちは、城山です。

加熱している那覇の不動産市場です。

 

www.buzzlife1a0312758.com

 

 

今回は、また別の業者さんへのインタビューです。

訪問先は、県内でもトップクラスの会社です。

大変勉強になりました。

 

■沖縄の不動産市況について

土地が高い、建築費も高騰している。

収支のバランスが悪い。

那覇市内で、

「土地を買って」

「建築もして」

だと絶対バランスしない。

 

もともと土地を持っているならわかるけど、

土地の購入から検討するのは大変。

 

区画整理事業をやっているところ、

南風原とか、北中城、坪30万円くらいで土地が見つかるかもしれない。

 

■土地価格

本土に比べたら安いかもだけど、高騰している。

おもろまちあたりもだいぶ厳しい。

モノレール延伸先がいまアツい、みんなあそこに取り組んでいる。

いま検討するなら、那覇市以外。

かつ、区画整理事業をやっているところで、

いい土地が見つかれば、では?

 

■建築費

去年より20%上がっている。

 

10~12世帯のRCマンションだと、

坪単価で90万円くらい。

2年位前は60万円くらいだったんだけど・・・笑

 

オリンピックの影響もある。

人件費高騰、職人取り合い、資材高騰・・・

職人さんの立場が強い。

職人がみんな東京に吸い取られる。

 

請負契約を締結して、1年位で竣工するものを請け負う。

当社は県内で常時5~10箇所で工事を施工しているので、

それをうまく回しながらやっているが、

それでも工期が遅れるケースがある。

 

民泊の建築依頼もちょこちょこあるが、

「もとから民泊用」っていうのはない。

 

■地主

 うちはほぼ地主が仕事相手。

地主から問い合わせやご紹介、リピートで2棟目3棟目、

これがほとんど。

 

■地主の土地意識

沖縄の人は、

「土地を守る」

という気持ちが大変強い。

簡単には売らない、売ると先祖に怒られると考えている。

 

持ってても固定資産税をとられるから、じゃあマンションでも建てるか、

という感じ。

 

朽ち果ててる物件は、現状手がつけられないだけ。笑

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那覇市内にはこんな状態の建物がたくさんあります。

もともとの地主が死ぬと、相続になりますね。

 

で、また死ぬと、相続。

相続、相続と続いていくと、

相続人が10人20人となり、処分ができなくなっている。

 

そういう土地が沖縄には結構ある。

相続人の間で、話がまとまらない。時間がかかる。

 

相続人のうち誰かが海外にいる人もいるし、まとまらない。

 

本音のところはみんな

「さっさと処分して現金化したい」

とは思っているが、それぞれの思惑もあるし、

話し合いになるとごちゃごちゃになることがわかっているから、

手がつけられない状態。

 

そういう状態だから、売ってくれと言われても売れない。

ゆえに買えない。

 

 そういう複雑案件を専門に回る業者さんもいるみたいだけど、

いろいろやって結局ダメだった、というケースがほとんど。

うまくいくのがレアケース。

 

■中国人は?

那覇のマンションを買ってるみたい。

那覇では土地から買っているわけじゃない。

 

北谷の海岸沿いはリゾート用に買っているっていう話は聞くけど。

紹介はするよ。

 

■県外の投資家は多い?

ときどきいる。

電話での問い合わせはある。ご興味あるんでしょうね。

沖縄は人口が減らないからね。

滑走路も増えて、観光客も増えるし。

 

■ちょっとくらいいい話はないのか?

那覇市に限定すると、不動産投資は難しい。

沖縄全体でいうと、投資先としてはアリだと思う。

 

 浦添市とか、北谷宜野湾ならまだ残ってるのでは?

浦添市南風原町は、那覇ベッドタウン

ま、そもそもの人口が3〜4万とかだから、母数が少ないけど。

空港近くの豊見城市は10%以上で人口が伸びている。

沖縄は出生率が落ちてないから自然増。

 

うるま市はちょっとあまりよくない、供給が多い、過剰。

早い時期にアパート建てちゃって、人口減りつつあり、

駐車場が足りなくて、借り手がいない。

 

■駐車場問題

沖縄は1階が駐車場。いまや2台必要。

アパートマンションは、駐車場ありきでのプランニング。

駅とか関係ない。

沖縄は車社会、スーパー行くのもクルマ。

 

■人口自然増の理由

貧困層が多いけど、自然増。

そういうものじゃないかな。よくわからない。

収入は高くないけど、子供はどんどん産まれる。

 

■賃貸事情

沖縄は持ち家と賃貸だと、

賃貸が圧倒的に多い。

持ち家率は50%以下。

LDKファミリー用、50㎡以上。

 

ワンルームや1Kは那覇市のみ。

 

那覇以外では、2LDK中心。

そうなると、駐車場が1戸につき2台。

10戸作ると最低15台。

駐車場1台の提案は、那覇市外ではしない。 

 

■見積もり

見積もりチェック中に、建築費が上がって、

再度見積もり提出したら、さらに金額が上がっている、

というウソみたいなホントの話もある。

 

■中古物件は?

那覇市内であれば、タイミングですが、無きにしもあらず。

数は少ない。

出てくる前に押さえられる。

出てきたとしたら、あまりいい物件ではない。笑

 

■なぜRC?

沖縄には台風がたくさん来るから、

「木造だと心配だ」

という人が多い。

木造はやらないし、県内でも木造でやっている業者さんはいないと思う。

「沖縄は鉄筋コンクリートで守られてきた。」

と信じている人が一般的。

  

■マンション、アパート業者さんは多いのか?

規模は異なるが、数は多い、当社はトップクラス。

県外でアパートやってるのは大東建託レオパレス大和ハウス

 

大東建託夜討ち朝駆けしてもだめ?

一生懸命やってるんだろうけど、厳しそう。

沖縄の人は押し切られてしまう人が多い。押しに弱い笑

すぐ攻め込まれてしまう笑

 

「契約しちゃったんだけど・・・」といって泣きつかれて、

手付金放棄してでもひっくり返させた、という事例もある。

 

最近は皆さん勉強して、そういう案件は減ってきたが、

サブリース契約でもめて裁判沙汰、というのも聞いたことがある。

 

見習わないと笑

  

■家賃市場は

建築費と全然比例しない、横ばい、変わらない。

那覇市を出ると、1万円くらい下がる。

LDKで6.5万円くらい。

 

土地を持っている人で表面利回りが7〜8%

土地を買ってからだと、表面利回り4〜5%

NCFでやったらマイナスの可能性もある。

 

■金融機関の考え方

沖縄は、基本的に土地を持っている前提。

土地を担保にしてフルローンを組むのが普通。

わかりやすい。

 

 

だから、土地から買って、、、

という事業計画では、金融機関からの融資が下りない。

やっぱり表面利回りが最低6%ないとだめ。

 

■沖縄以外の金融機関は

鹿児島銀行さんが新規融資している。

住宅ローン中心だが、アパート融資しているようだが

 

ちなみに序列はこんな感じ。

沖縄銀行

琉球銀行

沖縄海邦銀行

コザ信用金庫

鹿児島銀行

 

イオン銀行さんの住宅ローンをちょこちょこ利用している人もいるようだ。

 

■沖縄の住宅ローン

沖縄は住宅ローンの金利1.6〜1.8%、結構高く取れている。

沖縄の金融機関が相対的に金利が高い。

 

【2018年8月最新版】住宅ローン金利動向を、借り換えのプロが解説!17銀行の金利を比較して、お得なローンを探そう!|住宅ローン借り換え比較ランキング[2018年]|ザイ・オンライン http://diamond.jp/articles/-/127188

 

一時期金利合戦だったが、

沖縄は金融機関が協調して、いっせいに上げ下げする笑。

 

■不動産投資で融資引っ張れる額はどれくらい?

価格帯でいうと、1億くらい。

中古物件買うのは、個人投資家

投資用。

融資が付きやすいのが1億くらいの価格帯。

 

2〜3億の融資は、沖縄の場合、聞いたことがない。

1億くらいが多い。

 

那覇への不動産投資は難しい?

那覇は難しいよ。

他に目を移していただいたほうがいいよ。

浦添南風原豊見城、北谷とかね。

 

土地をまとめて買うような地元の地上げ業者さんっている?

いるっちゃいます。うちもその仲間。

「地上げ」ってやるけど、プレイヤーは減りつつある。

地主さんが多い、リピート、ご紹介、当社の実績とネームバリュー、

当社は、自分から営業に行かなくても話が来る。

 

昔は一軒一軒回るってやってたが、もう今はやっていない。

20人の権利関係まとめるって、無理笑。

 

那覇区画整理が10年前から始まって、みんな一斉に行って、

それがいま落ち着いてきた。

 

豊見城浦添がこれから始まるでしょうね。

だけどすでに競争厳しいと思います。

■沖縄の経済についての調査資料

ここの情報は信用していいと思いますよ。

株式会社おきぎん経済研究所 http://www.okigin-ei.co.jp/ 

那覇市の賃貸物件の稼働率が97.5%!!!ほとんど空室ない。。。) 

 2017.pdf http://www.okigin-ei.co.jp/file/rent/2017.pdf

 

■おわりに

 次回で沖縄投資への話は最後になりますが、

もはや結論は出ています。

那覇はやばい