こんにちは、城山です。
加熱している那覇の不動産市場です。
今回は、また別の業者さんへのインタビューです。
訪問先は、県内でもトップクラスの会社です。
大変勉強になりました。
■沖縄の不動産市況について
土地が高い、建築費も高騰している。
収支のバランスが悪い。
那覇市内で、
「土地を買って」
「建築もして」
だと絶対バランスしない。
もともと土地を持っているならわかるけど、
土地の購入から検討するのは大変。
区画整理事業をやっているところ、
南風原とか、北中城、坪３０万円くらいで土地が見つかるかもしれない。
■土地価格
本土に比べたら安いかもだけど、高騰している。
おもろまちあたりもだいぶ厳しい。
モノレール延伸先がいまアツい、みんなあそこに取り組んでいる。
いま検討するなら、那覇市以外。
かつ、区画整理事業をやっているところで、
いい土地が見つかれば、では？
■建築費
去年より２０％上がっている。
１０～１２世帯のRCマンションだと、
坪単価で９０万円くらい。
２年位前は６０万円くらいだったんだけど・・・笑
オリンピックの影響もある。
人件費高騰、職人取り合い、資材高騰・・・
職人さんの立場が強い。
職人がみんな東京に吸い取られる。
請負契約を締結して、１年位で竣工するものを請け負う。
当社は県内で常時５～１０箇所で工事を施工しているので、
それをうまく回しながらやっているが、
それでも工期が遅れるケースがある。
民泊の建築依頼もちょこちょこあるが、
「もとから民泊用」っていうのはない。
■地主
うちはほぼ地主が仕事相手。
地主から問い合わせやご紹介、リピートで２棟目３棟目、
これがほとんど。
■地主の土地意識
沖縄の人は、
「土地を守る」
という気持ちが大変強い。
簡単には売らない、売ると先祖に怒られると考えている。
持ってても固定資産税をとられるから、じゃあマンションでも建てるか、
という感じ。
朽ち果ててる物件は、現状手がつけられないだけ。笑
もともとの地主が死ぬと、相続になりますね。
で、また死ぬと、相続。
相続、相続と続いていくと、
相続人が１０人２０人となり、処分ができなくなっている。
そういう土地が沖縄には結構ある。
相続人の間で、話がまとまらない。時間がかかる。
相続人のうち誰かが海外にいる人もいるし、まとまらない。
本音のところはみんな
「さっさと処分して現金化したい」
とは思っているが、それぞれの思惑もあるし、
話し合いになるとごちゃごちゃになることがわかっているから、
手がつけられない状態。
そういう状態だから、売ってくれと言われても売れない。
ゆえに買えない。
そういう複雑案件を専門に回る業者さんもいるみたいだけど、
いろいろやって結局ダメだった、というケースがほとんど。
うまくいくのがレアケース。
■中国人は？
那覇のマンションを買ってるみたい。
那覇では土地から買っているわけじゃない。
北谷の海岸沿いはリゾート用に買っているっていう話は聞くけど。
紹介はするよ。
■県外の投資家は多い？
ときどきいる。
電話での問い合わせはある。ご興味あるんでしょうね。
沖縄は人口が減らないからね。
滑走路も増えて、観光客も増えるし。
■ちょっとくらいいい話はないのか？
那覇市に限定すると、不動産投資は難しい。
沖縄全体でいうと、投資先としてはアリだと思う。
浦添市とか、北谷宜野湾ならまだ残ってるのでは？
ま、そもそもの人口が３〜４万とかだから、母数が少ないけど。
空港近くの豊見城市は１０％以上で人口が伸びている。
沖縄は出生率が落ちてないから自然増。
うるま市はちょっとあまりよくない、供給が多い、過剰。
早い時期にアパート建てちゃって、人口減りつつあり、
駐車場が足りなくて、借り手がいない。
■駐車場問題
沖縄は１階が駐車場。いまや２台必要。
アパートマンションは、駐車場ありきでのプランニング。
駅とか関係ない。
沖縄は車社会、スーパー行くのもクルマ。
■人口自然増の理由
貧困層が多いけど、自然増。
そういうものじゃないかな。よくわからない。
収入は高くないけど、子供はどんどん産まれる。
■賃貸事情
沖縄は持ち家と賃貸だと、
賃貸が圧倒的に多い。
持ち家率は５０％以下。
２LDKファミリー用、５０㎡以上。
そうなると、駐車場が１戸につき２台。
１０戸作ると最低１５台。
駐車場１台の提案は、那覇市外ではしない。
■見積もり
見積もりチェック中に、建築費が上がって、
再度見積もり提出したら、さらに金額が上がっている、
というウソみたいなホントの話もある。
■中古物件は？
那覇市内であれば、タイミングですが、無きにしもあらず。
数は少ない。
出てくる前に押さえられる。
出てきたとしたら、あまりいい物件ではない。笑
■なぜRC？
沖縄には台風がたくさん来るから、
「木造だと心配だ」
という人が多い。
木造はやらないし、県内でも木造でやっている業者さんはいないと思う。
「沖縄は鉄筋コンクリートで守られてきた。」
と信じている人が一般的。
■マンション、アパート業者さんは多いのか？
規模は異なるが、数は多い、当社はトップクラス。
一生懸命やってるんだろうけど、厳しそう。
沖縄の人は押し切られてしまう人が多い。押しに弱い笑
すぐ攻め込まれてしまう笑
「契約しちゃったんだけど・・・」といって泣きつかれて、
手付金放棄してでもひっくり返させた、という事例もある。
最近は皆さん勉強して、そういう案件は減ってきたが、
サブリース契約でもめて裁判沙汰、というのも聞いたことがある。
見習わないと笑
■家賃市場は
建築費と全然比例しない、横ばい、変わらない。
那覇市を出ると、１万円くらい下がる。
２LDKで６.５万円くらい。
土地を持っている人で表面利回りが７〜８％
土地を買ってからだと、表面利回り４〜５％
NCFでやったらマイナスの可能性もある。
■金融機関の考え方
沖縄は、基本的に土地を持っている前提。
土地を担保にしてフルローンを組むのが普通。
わかりやすい。
だから、土地から買って、、、
という事業計画では、金融機関からの融資が下りない。
やっぱり表面利回りが最低６％ないとだめ。
■沖縄以外の金融機関は
鹿児島銀行さんが新規融資している。
住宅ローン中心だが、アパート融資しているようだが
ちなみに序列はこんな感じ。
イオン銀行さんの住宅ローンをちょこちょこ利用している人もいるようだ。
■沖縄の住宅ローン
沖縄は住宅ローンの金利1.6〜1.8%、結構高く取れている。
沖縄の金融機関が相対的に金利が高い。
【2018年8月最新版】住宅ローン金利動向を、借り換えのプロが解説！17銀行の金利を比較して、お得なローンを探そう！｜住宅ローン借り換え比較ランキング[2018年]｜ザイ・オンライン http://diamond.jp/articles/-/127188
一時期金利合戦だったが、
沖縄は金融機関が協調して、いっせいに上げ下げする笑。
■不動産投資で融資引っ張れる額はどれくらい？
価格帯でいうと、１億くらい。
中古物件買うのは、個人投資家。
投資用。
融資が付きやすいのが１億くらいの価格帯。
２〜３億の融資は、沖縄の場合、聞いたことがない。
１億くらいが多い。
■那覇への不動産投資は難しい？
那覇は難しいよ。
他に目を移していただいたほうがいいよ。
■土地をまとめて買うような地元の地上げ業者さんっている？
いるっちゃいます。うちもその仲間。
「地上げ」ってやるけど、プレイヤーは減りつつある。
地主さんが多い、リピート、ご紹介、当社の実績とネームバリュー、
当社は、自分から営業に行かなくても話が来る。
昔は一軒一軒回るってやってたが、もう今はやっていない。
２０人の権利関係まとめるって、無理笑。
それがいま落ち着いてきた。
だけどすでに競争厳しいと思います。
■沖縄の経済についての調査資料
ここの情報は信用していいと思いますよ。
株式会社おきぎん経済研究所 http://www.okigin-ei.co.jp/
（那覇市の賃貸物件の稼働率が９７．５％！！！ほとんど空室ない。。。）
2017.pdf http://www.okigin-ei.co.jp/file/rent/2017.pdf
■おわりに
次回で沖縄投資への話は最後になりますが、
もはや結論は出ています。
那覇はやばい
