不動産鑑定士のブログ 〜坂の上の雲〜

更新頻度が比較的高い不動産鑑定士のブログです。ためになる情報を発信していきます(たまに下ネタも。)。

【第303回】本質的にアカンやつは、いつかはバレるその3(WeWorkについて)

こんにちは、城山です。

 

 

はじめに

いままでなんどかこういった人いるよね?って感じでご紹介してきました。

 

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いつかは触れなければならないと思っていましたが、

この会社についても触れなければならないでしょう。

 

WeWork

いままでこのブログでもWeWorkについて何度か触れてきました。

 

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個人的には、WeWorkっていい施設だと思います。

あそこに集まっている人の意識は高いし、

オフィスはきれいでおしゃれだしコーヒーはおいしいしビールは無料だしほぼ毎日イベントやってるし、

私は好きです。

 

WeWorkのビジネスモデル

みなさんも薄々お気づきかと思いますが、WeWorkは転貸ビジネスです。

三菱地所を例にあげますと、

三菱地所が所有する丸の内北口ビルをWeWorkがテナントとして借ります。

だいたい10年契約くらいでしょうか。

WeWorkが内装工事を実施します。

内装工事費用は三菱地所が肩代わりします。

WeWorkは、三菱地所が肩代わりしてくれた内装工事費用を10年の契約期間内に分割して返済します。金利はつきません。ただ、工事費を120ヶ月分割するだけです。

 

そして、

WeWorkを使いたい!というメンバーに高額の利用料で貸し出します。

例えば、

WeWorkが三菱地所に払う賃料が100万円なら、

メンバーはWeWorkに120万円払います。

差額の20万円がWeWorkの利益です。

 

拠点が増えれば増えるほど利益が上がります。

なので、WeWorkは拠点をたくさん作ってきました。

 

いままでは、メンバーは喜んで120万円払っていました。

少なくとも東京ではいまのところWeWorkの稼働率は絶好調で、120万円払う人もまだまだたくさんいます。

 

でもその差額の20万円って、なんだ?

WeWorkが作るスペースはその差額を払うほど価値はあるのか?という疑問。

個人的には、価値はあると思います。

 

オフィスを借りると、

定期借家契約なら契約期間内に解約はできない、

急成長している企業なら人員増による面積増に対応できない、

入居工事代や原状回復工事費用もバカにならない、

こういった不便なところをカバーしたのがWeWorkでした。

 

契約・解約は比較的自由、

面積の増減も柔軟に対応可能、

工事は不要、

だから高い利用料をもらうという、いわゆる転貸ビジネスの発展型でした。

 

そして経済は必ず好不調を繰り返すわけですが、将来不況になったときに企業がまっさきにカットするのが固定費ですね。固定費の代表が家賃です。おそらくWeWorkは解約するでしょう。

 

そうなったときにWeWorkのビジネスは回るのか?という疑問です。

WeWorkは三菱地所に工事費を返さないといけません。

でも収入はありません。

どんどんキャッシュが減っていきます。

それに拠点が増えれば増えるほどもうかるので、現在拠点をどんどん増やしていますが、不況時はそれらの工事費支払い&キャッシュ逓減でどんどん体力が奪われていきます。

 

不況時のことを考えたビジネスではありません。

 

おわりに

WeWorkは創業してまだ10年もたっていません!!!

なのにこれだけ成長してきて、すごいと思います。でも、急成長しすぎたせいで、脇が甘すぎました。その後創業者の奇行もいろいろ明らかになり、自分で取った商標をWeWorkに数億円で売ったり、自分が前もって買っておいた不動産をWeWorkに高い家賃で貸したり、いろいろ犯罪スレスレ、いや犯罪かもしれない的なことがゴロゴロ出てきました。で、こうして自分は億万長者になったあとに辞任して雲隠れです。

そりゃ批判もされます。

 

タイトルは「本質的に・・・」としていますが、

WeWorkも本質的にアカンのかは、正直まだわかりません。

5兆円の評価額は現在8000億程度と言われていますが、

それでも時価総額8000億円って、相当すごいです。

8000億円の日本企業っていうと、このレベルです。

 

東証一部 時価総額 ランキング | Stockclip https://www.stockclip.net/markets/%E5%B8%82%E5%A0%B4%E7%AC%AC%E4%B8%80%E9%83%A8?column=market_cap&page=8

 

今日はこんなところで。